В конце года принято подводить итоги. Давно хотелось подсчитать, какой процент объектов загородной недвижимости не рекомендуется нами к покупке.
Опираясь на имеющиеся у заказчиков данные, из четырех источников рисков (объект, субъект, основания прав, условия предстоящей сделки), в основном мы рассматриваем первый и третий. При этом данные по строительной экспертизе домов как правило отсутствуют.
В 2023 г. анализировались объекты недвижимости в основном находящиеся в Московской области и Новой Москве, а также в Тверской, Тульской, Владимирской, Ленинградской, Мурманской областях, Краснодарском крае и Санкт-Петербурге.
Преимущественно рассматривались бытовые земельные участки (ИЖС, приусадебные для ЛПХ, садовые, для блокированной застройки), а также для коммерческих целей (под коттеджные поселки, турбазы, гостиницы, магазины, склады, сельскохозяйственное и промышленное производство). 34 % земельных участков были застроены.
27 % всех объектов недвижимости не были рекомендованы к приобретению в собственность по одному или нескольким критическим рискам:
- участок расположен в зоне строгих ограничений (запрета строительства) 2-го пояса зон санитарной охраны источников питьевого водоснабжения (3 случая),
- предбанкротное состояние продавца (1),
- высокая вероятность признания недействительными предыдущих сделок с участком (8),
- нецелевое использование земельного участка (1),
- отсутствие легального подъезда к участку (8),
- участок в зоне минимальных расстояний магистрального газопровода (запрета на строительство) (4),
- участок попадет в будущем в подзону 7 приаэродромной территории (ПАТ) (запрета на строительство) (7),
- участок расположен в границах исторического поселения с неустановленным градостроительным регламентом (1),
- нарушение градостроительный регламент для зоны охраны объекта культурного наследия (ОКН) (1),
- коттеджный поселок в зоне охраны объекта археологического наследия (запрета на строительство) (1),
- коттеджный поселок в охранной зоне (запрета на строительство) ОКН федерального значения ( 1),
- незарегистрированный дом высокой стоимости (3),
- неприемлемые условия предстоящей сделки (наличные расчеты, занижение цены, отсутствие ответственности за создание инфраструктуры) (2),
- неподтвержденная законность вывода участка из земель гослесфонда (1),
- несоответствие генерального плана поселения утвержденному проекту планировки территории (ППТ), отсутствие требуемого законом ППТ (2),
- невозможность использования участка по предполагаемой цели (2),
- некомпетентный инвестор, высокий риск брошенности коттеджного поселка (5),
- самовольный захват земель (2),
- неподтвержденное документами место выдела земельного участка (1),
- не установленные ограничения прав, внесенные в ЕГРН (1),
- не исполненное решение суда (1),
- несоответствие наружных контуров исходных и перераспределенных участков (фальсификация документов) (1),
- несоответствие зарегистрированных и фактических характеристик строения (1),
- участок в зоне поражения выбросами мусоросжигательного завода (2),
- несоответствие категории земель и вида разрешенного использования участков территориальной зоне по правилам землепользования и застройки (2),
- зарегистрированный дом в территориальной зоне, не допускающей строительство (1),
- грубое нарушение земельного и градостроительного законодательства (в частности: многоквартирный дом в территориальной зоне многоэтажного строительства с выделенными под квартиры земельными участками) (2),
- незаконно приватизированная береговая полоса (5),
- наложение участка на земли гослесфонда (1).
Еще 31 % объектов условно рекомендованы к покупке. Это означает, что совокупность выявленных рисков, в том числе с учетом правоприменительной практики, не имеет критического характера или требуются дополнительные проработки, по результатам которых и можно будет принять окончательное решение. Например, если участок с высокой вероятностью попадет в будущем в подзону 7 ПАТ, мы условно рекомендуем его к приобретению, предупреждая покупателя, что дом он должен успеть построить до внесения сведений о 7-й подзоне ПАТ в ЕГРН, только в этом случае постройка в будущем не может быть признана самовольной.
В целом же можно заметить, что объекты загородной недвижимости является высоко рискованными.
Не имея коммерческой заинтересованности в том или ином выборе, который в результате нашего экспертного мнения делают покупатели, надеемся, что приведенные данные не могут расцениваться по известной поговорке: «Есть ложь, есть наглая ложь и есть статистика».
