Доля проблемных индивидуальных домов, находящихся на стадии строительства, увеличилась до 30%. Об этом сообщают «Известия» со ссылкой на участников рынка.
Руководитель центра загородной недвижимости компании «Этажи» Антон Сауков пояснил, что из-за изменения условий кредитования по льготным программам, ввода эскроу-счетов и дорогих кредитов небольшие девелоперы остались без оборотных средств для завершения строительства. Некоторые компании, по его словам, набрали подрядов больше, чем могли реализовать.
«Сейчас каждый второй строительный подрядчик не проходит нашу проверку. Основные причины: отсутствие реализованных проектов, высокая доля негативных отзывов от уже состоявшихся клиентов, срывы сроков строительства, отсутствие гарантий и финансовой подушки, чрезмерное количество проектов на стадии реализации в условиях низкой собственной ресурсной базы или вообще при её полном отсутствии», — сказал Антон Сауков.
Руководитель и основатель строительной компании АПС ДСК Александр Кальсин в разговоре с корреспондентом Циан.Журнала подтвердил, что в сегменте ИЖС стало больше объектов незавершённого строительства.
«Одна из причин — нерациональное использование денежных средств, выданных клиентам по ипотечным договорам. До 1 июля льготные кредиты одобрялись абсолютно всем без каких-либо ограничений. Лидирующий по выдачам Сбер вообще давал деньги „хозяйственным способом“. Разумеется, многие даже не думали тратить средства на строительство домов. У них были свои цели — покупка автомобиля, бытовой техники и так далее», — объяснил девелопер.
Также, по его мнению, долгостроев среди частных домов стало больше из-за банкротства подрядных организаций.
«И здесь тоже повлияло, что до 1 июля банки бездумно раздавали деньги. Аккредитованные строительные компании получали по 60–80% авансом на возведение дома, часть тратили на работы, а часть — на свои нужды. И думали, что так будет всегда, пока в сегмент не пришёл формат эскроу-счетов. Разумеется, после этого у подрядчиков образовалась финансовая дыра», — продолжил Александр Кальсин.
Спикер предположил, что волна банкротств только началась, и ситуация будет ухудшаться.
«Механизм проектного финансирования в перспективе исправит ситуацию. Но и его нужно менять, сейчас он в абсолютно идиотском виде. Плюс банки не дают финансирование. Сейчас это самое узкое горлышко в увеличении ипотечных сделок в ИЖС», — резюмировал Александр Кальсин.
Основатель бизнес-экосистемы Open Village Владислав Копица считает происходящее на рынке ИЖС вполне естественным процессом.
«В 2020 году произошёл рост спроса на ИЖС из-за пандемии. Ещё большее повышение покупательского интереса случилось из-за ввода льготной ипотеки. К чему это привело? Со стороны „новоиспечённых строителей“ — к желанию заработать на растущем спросе. Со стороны конечного потребителя — к желанию получить загородное жильё. Когда на рынке появляется очень много новичков, не разбирающихся в продукте, как с одной, так и с другой стороны, конечно, количество проблемных домов вырастает. Основная проблема — финансовая безграмотность обеих сторон», — заявил эксперт.
По его словам, абсолютное большинство недостроев в сегменте индивидуальных домов сегодня — это недвижимость тех, кто верил, что сможет построить дешевле.
«Компании, которые сейчас банкротятся, в 90% случаев — это те организации, которые верили, что могут строить дешевле. Строительство индивидуальных домов в России — это низкомаржинальный бизнес с небольшой чистой прибылью и с высокими рисками, сильно зависящими от человеческого и внешних неподконтрольных факторов. На высоком спросе „новоиспечённые строители“ не успевают заметить, что маржинальность их строительства сильно сокращается, а обязательства увеличиваются», — подчеркнул Владислав Копица.
Именно поэтому, как отмечает девелопер, нововведения или сильные колебания приводят к банкротству самых слабых и к появлению недостроев.
«При этом заявления о том, что рынок ИЖС в 2025 году будет трансформироваться и что там будут работать только крупные девелоперы, обладающие необходимыми ресурсами и компетенциями, не соответствует реальности. Для крупных девелоперов это слишком высокие риски с низкой маржинальностью», — подытожил Владислав Копица.
Фото: wayhomestudio / freepik
