В октябре 2023 года «квадрат» в апартаментах на вторичном рынке Москвы стоит 358 тыс. рублей — на 3,5% меньше, чем годом ранее. В отличие от квартир в данном сегменте средние цены в этом году не стали вновь увеличиваться, а продолжили снижаться.
На вторичном рынке дисконт на апартаменты сохраняется. Внутри смешанных ЖК в среднем он составляет 18%, а между соседними квартирными и апартаментными проектами — 13%.
На рынке аренды существенных различий в ставках между квартирами и апартаментами нет.
При расчете средних цен не учитывались премиальные ЖК.
Цены на апартаменты на «вторичке» в Москве снижаются
В октябре 2023 года средняя цена 1 кв. м в апартаментах на вторичном рынке Москвы составляет 358 тыс. рублей. В среднем по городу «квадрат» в апартаментах на 14% дороже, чем в квартирах (313,1 тыс. рублей за кв. м). Это связано с тем, что апартаментные корпуса чаще строятся в более престижных локациях.
В течение длительного временного периода тренды в динамике цен в квартирах и апартаментах на вторичном рынке столицы совпадали: стагнация и медленный рост в 2019 году — начале 2020-го, стремительный рост во второй половине 2020 года — 2021-м, стагнация и медленное снижение в 2022 году — начале 2023-го.
В последние месяцы динамика цен в квартирах и апартаментах на вторичном рынке столицы различается: в сегменте апартаментов продолжилось снижение средних цен предложения, в то время как в сегменте квартир с весны текущего года средние цены вновь стали увеличиваться на фоне восстановления спроса. В результате сейчас «квадрат» в квартирах на 3% дороже, чем год назад, а в апартаментах на 4% дешевле, чем осенью 2022-го.
Динамика цены кв. м в квартирах и апартаментах на вторичном рынке
По данным Циан.Аналитики
Апартаменты в смешанных ЖК на 18% дешевле квартир
На первичном рынке при прочих равных характеристиках апартаменты оказываются на 15–20% дешевле аналогичных квартир. Эксперты Циан.Аналитики сопоставили стоимость кв. м на вторичном рынке в квартирах и апартаментах в 14 ЖК, где представлены оба типа помещений, и пришли к выводу, что дисконт сохраняется и на вторичном рынке.
Различия в стоимости составили от 3 до 40% (средний показатель — 18%). Апартаменты пользуются меньшим спросом на рынке, чем квартиры, из-за отсутствия возможности оформить постоянную регистрацию, высоких налогов, коммунальных и эксплуатационных расходов, проблем с социальной инфраструктурой и других нюансов этого сегмента.
В результате квартиры остаются более привлекательным вариантом для покупки. Притом что в среднем по рынку апартаменты дорожают медленнее квартир, дисконт на вторичном рынке увеличивается относительно первичного. Скидки на вторичном рынке сохраняются не только из-за статуса юнитов, но и по причине их размещения в менее удачных участках внутри комплекса — ближе к транспортным магистралям, промышленным зонам, с худшими видовыми характеристиками и т. д.
Отношение цены кв. м. в квартире к цене кв. м. в апартаментах в смешанных жилых комплексах* на вторичном рынке в октябре 2023 года
По данным Циан.Аналитики
* Для расчетов были отобраны ЖК, в которых в продаже в октябре 2023 года было не менее 5 квартир и 5 апартаментов.
Чтобы нивелировать фактор менее удачного расположения внутри комплекса, эксперты Циан.Аналитики дополнительно сравнили цены в парах ЖК с квартирами и апартаментами с похожим расположением в черте города и в едином ценовом сегменте.
Всего было проанализировано 14 пар ЖК. В большинстве из них (в 12 из 14) квартиры на вторичном рынке оказались дороже, чем апартаменты (на 2–60%), что подтверждает наличие дисконта на вторичном рынке. Только в двух парах апартаменты опередили квартиры по стоимости «квадрата». В среднем 1 кв. м в квартирах оказался на 13% дороже, чем в юнитах.
Отношение цены кв. м. в квартире к цене кв. м. в апартаментах в парах ЖК* на вторичном рынке в октябре 2023 года
ЖК с апартаментными лотами | ЖК-аналог с квартирами | Насколько кв. м. в квартирах дороже, чем в апартаментах |
60% | ||
51% | ||
22% | ||
19% | ||
18% | ||
9% | ||
8% | ||
7% | ||
7% | ||
6% | ||
4% | ||
2% | ||
апартаменты на 9% дороже | ||
апартаменты на 23% дороже |
По данным Циан.Аналитики
Ставки аренды в апартаментах и квартирах почти не отличаются
Было проанализировано более 10 проектов, в которых на рынке аренды в 2022–2023 годах была представлена достаточная выборка квартир и апартаментов.
Во всех ЖК разница между средними ставками практически отсутствует (от +6% до −5%). В половине ЖК чуть дороже сдаются квартиры, в половине — апартаменты. При съеме квартиры вопрос регистрации — главное отличие юнитов от квартир — почти не имеет значения. Остальные ограничения — по доступности социальной инфраструктуры, инсоляции и планировкам квартир и т. д. — также не стоят так остро, как при приобретении в собственность.
Отношение ставки аренды квартиры к ставке аренды апартаментов в смешанных жилых комплексах (в среднем за 2022–2023 годы)
По данным Циан.Аналитики
«На вторичном рынке сохраняется разрыв в стоимости между квартирами и апартаментами с сопоставимыми характеристиками, поскольку без изменения остаются все нюансы этого сегмента — отсутствие возможности оформить постоянную регистрацию, высокие налоги и коммунальные платежи, менее развитая социальная инфраструктура и т. д.», — сказал руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов.
Также он добавил, что квартиры и апартаменты многие используют как источник пассивного дохода, сдавая их в аренду.
«За счет того что размер арендного платежа почти не зависит от типа недвижимости, а стоимость покупки апартаментов ниже, рентная доходность апартаментов обычно оказывается выше», — заключил эксперт.
Фото в начале статьи: апарт-комплекс «Легендарный квартал» / cian.ru
