Если вы пока не можете купить земельный участок, это не повод отказываться от мечты о строительстве загородного дома или занятии фермерством. Землю сначала можно арендовать у государства, а потом выкупить её.
В этой статье мы подробно расскажем, как искать и арендовать такие участки, кто может сделать это на общих основаниях, у кого есть льготы, какие преимущества в дальнейшем получает арендатор, на каких условиях землю можно выкупить и как правильно оформить договор.
Кто может арендовать участок у государства
Возможность арендовать земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, есть как у физических, так и у юридических лиц. Это может сделать гражданин России или работающая в стране компания. Также аренда доступна иностранцам и даже лицам без гражданства (ст. 22 ЗК РФ).
Арендатор земли может передавать свои права третьему лицу, например сдавать в субаренду фермерское хозяйство. Но если в аренду взяты расположенные на участке здания или сооружения для предпринимательской, сельскохозяйственной, фермерской деятельности, то оформить субаренду только на землю нельзя, передать её можно лишь вместе с правами на пользование этими строениями.
На какой срок можно арендовать землю у государства
Срок аренды напрямую зависит от цели, для которой она оформляется.
В п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ указаны основания аренды земли и обозначены сроки:
- для индивидуального жилищного строительства — 20 лет;
- для ведения огородничества — до 5 лет;
- для сельскохозяйственного производства — от 3 до 49 лет;
- для обустройства фермерского хозяйства — до 3 лет;
- для сельскохозяйственных работ, выполняемых юрлицом, — 5 лет;
- для строительства и реконструкции многоэтажных сооружений — 10 лет и т. д.
На арендатора ложится обязанность обслуживать участок, использовать его по назначению. Например, обрабатывать землю, оплачивать электроэнергию, водоснабжение и так далее. Но от уплаты налогов он освобождён, так как не является собственником.
Арендованный земельный участок в дальнейшем можно будет выкупить — об этом мы расскажем ниже.
Как найти участок в аренду
Информацию о том, где есть земля под аренду, размещают на сайтах муниципальных образований или на интернет-ресурсах департаментов, которые занимаются землёй и имущественными вопросами. В Московской области, например, это министерство имущественных отношений. Также подобные объявления публикуют в местных СМИ.
Однако этот способ подбора не годится для льготников, потому что предполагает участие в торгах. Поскольку аренда для них предоставляется на других условиях, льготники ищут участки самостоятельно.
Скриншот: pkk.rosreestr.ru
Например, можно обратиться в местное отделение Росреестра и запросить перечень незанятых участков или поискать на публичной кадастровой карте, просматривая интересующие районы. Предварительно можно посмотреть генплан, в нем есть схема градостроительного зонирования, что позволит отобрать участки подходящего статуса: для ИЖС, сельскохозяйственного назначения и так далее.
При выборе участка помните, что существуют такие понятия, как категория и вид разрешённого использования земли. Это накладывает ограничения на пользование участком.
Например, на землях сельхозугодий нельзя возводить капитальные жилые строения, кроме тех, что необходимы для обслуживания участка, а аренда береговой линии означает полный запрет на строительство.
Все эти тонкости лучше уточнить заранее, чтобы выбранный участок подошёл под ваши цели.
Также при подборе можно обратиться к местным кадастровым инженерам, которые хорошо знают район и смогут подобрать подходящие под ваши нужды участки, а также расскажут об их особенностях. Это платная услуга, стоимость зависит от региона.
Как арендовать землю у государства
Участок, который находится в государственной или муниципальной собственности, можно получить в аренду двумя способами (ст. 39.6 ЗК РФ): на торгах или без их проведения.
Торги для аренды земельных участков с 1 марта 2023 года проводят в форме электронного аукциона. Проходят они на специализированных площадках — ГИС «Торги», РТС-Тендер и других, — поэтому для участия нужно получить квалифицированную электронную подпись.
Скриншот: torgi.gov.ru
Единого регламента проведения торгов по стране нет, почти в каждом субъекте есть свои особенности.
Но в общих чертах процедура проходит так:
- желающие подают заявки на участие в аукционе на выбранный лот и вносят задаток;
- участник готовит пакет документов в электронном виде: заявку по форме электронной площадки, паспорт, документ об уплате задатка;
- в назначенную дату проходит онлайн-аукцион, в ходе которого участники предлагают свою цену. Победителем становится тот, кто готов заплатить больше других.
Торги признают состоявшимися, даже если в них участвовал только один человек, в этом случае он получит участок по стартовой цене.
Победитель аукциона заключает договор с уполномоченным органом — как правило, это местная администрация — и регистрирует его в Росреестре.
Внесённый победителем задаток идёт в счёт оплаты аренды за первый год, а проигравшим участникам деньги возвращают.
Стартовую цену местная администрация устанавливает по выбору (п. 14 ст. 39.11 ЗК РФ):
- в размере ежегодной арендной платы, определённой по результатам рыночной оценки;
- в размере как минимум 1,5% кадастровой стоимости участка, утверждённой не ранее чем за 5 лет до торгов.
Таким образом, стартовая цена изначально невысока, и в итоге участок обычно «уходит» по цене, значительно ниже рыночной, так что участвовать в торгах выгодно.
Аукцион проходит при условии, что земельный участок сформирован и поставлен на кадастровый учёт. Иногда требуется, чтобы он также имел доступ к коммуникациям.
Если земля не оформлена, потенциальный арендатор организует этот процесс, для чего нанимает кадастрового инженера и уплачивает госпошлину. После этого шанс, что на торгах участок достанется именно ему, повышается. Однако гарантий, что на аукцион не заявится кто-то ещё и не перехватит тот самый лот, никто не даёт.
Какой-то усредненной цены на аренду нет, она даже в рамках одного региона колеблется в диапазоне от 0,1 до 75 рублей за кв. м — в зависимости от категории земли и вида разрешенного использования.
В ряде случаев аренду земли оформляют без торгов (п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ).
Это доступно, например:
- владельцу объекта незавершённого строительства, чтобы его достроить (однократно);
- собственнику здания на земельном участке, который принадлежит государству;
- если землю дают взамен участка, изъятого для государственных или муниципальных нужд;
- тем, кто планирует построить индивидуальный жилой дом, вести личное подсобное хозяйство или заниматься садоводством для собственных нужд.
Для оформления аренды без торгов нужно подать заявку в муниципалитет. Скорее всего, чиновники при этом разместят объявление в местных СМИ о намерении аренды. Если в течение 30 дней других заявок не поступит, можно будет заключать договор, который затем следует зарегистрировать в Росреестре.
При получении земли без торгов стоимость аренды определяется по формуле: кадастровая стоимость участка × специальный коэффициент. Последний зависит от статуса арендатора и целевого назначения земли.
Также без торгов — в порядке очереди или вне её — участок для ИЖС или под приусадебное хозяйство могут получить льготные категории граждан. Например, вне очереди на него могут претендовать пострадавшие от радиации вследствие аварии на ЧАЭС, а в порядке очереди — многодетные семьи, ветераны ВОВ, участники боевых действий, молодые семьи и другие.
При этом речь будет идти не об аренде, а о безвозмездном пользовании. Платить за участок льготникам не нужно.
Но одной только принадлежности к льготной категории часто бывает недостаточно.
Чтобы получить право на аренду, также нужно:
- доказать свою нуждаемость в жилье;
- получить статус малоимущего;
- встать на федеральный или местный жилищный учёт — это зависит от того, на каком уровне установлена льгота;
- дождаться своей очереди.
Только после этого льготник может приступить к выбору участка и оформлению аренды.
Что должно быть в договоре аренды
Договор аренды земельного участка у государства часто объединяет в себе параметры аренды и купли-продажи, так как содержит условия, оговаривающие право выкупа участка. Единой установленной формы такого договора нет.
Но в нём в любом случае присутствуют:
- описание и технические характеристики объекта аренды;
- цели использования земли;
- сумма, периодичность оплаты, порядок расчётов;
- временные границы аренды;
- ответственность сторон;
- возможные риски;
- условия передачи участка при полной оплате;
- реквизиты сторон.
Не забывайте, что подписанный договор надо будет зарегистрировать в Росреестре, где аренду отразят как обременение.
Почему в аренде земли могут отказать
Если говорить об аренде участка после торгов, то здесь вероятность отказа невелика, если аукцион проведён по правилам.
Но когда аренда получена без торгов (чаще всего участок при этом подбирается самостоятельно), причин для отказа может быть довольно много (ст. 39.16 ЗК РФ).
Вот некоторые из них:
- участок уже заявлен на аукцион;
- заявитель — льготник, но не подтвердил нуждаемость в жилье;
- у выбранного участка неподходящий статус — например, вы хотели получить землю под ИЖС, а он предназначен под промышленный объект;
- участок уже согласовали другому арендатору;
- участок изъят из оборота и зарезервирован для государственных нужд и так далее.
В случае отказа претенденту на аренду придётся заново выбирать участок и проходить процедуру согласования.
Можно ли выкупить арендованный участок
Арендованную у государства землю можно выкупить без проведения торгов, причём даже в том случае, если это не оговорено в договоре.
Но для этого должны быть соблюдены три условия:
- участок входит в перечень, указанный в п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, — например, земли предназначены для ЛПХ, садоводства, огородничества, рекреации, производства, промышленных нужд;
- есть действующий договор аренды;
- арендатор не нарушал правила использования земли.
На этих основаниях можно оформить куплю-продажу арендуемой земли без проведения аукциона. Кроме того, если на участке построено здание, у его собственника будет право преимущественной покупки. Этим условием часто пользуются арендаторы, чтобы не рисковать на аукционе: возводят на участке дом или хозпостройку, официально регистрируют строение и затем выкупают участок без проведения торгов.
У арендаторов земель сельхозназначения преимущественное право покупки появляется после трёх лет непрерывной аренды с соблюдением всех условий.
Цена участка при этом в любом случае не может быть выше установленной кадастровой стоимости, а чаще всего оказывается намного ниже.
Для расчёта выкупной стоимости во многих регионах применяется следующая формула: кадастровая стоимость участка × ставка земельного налога × коэффициент кратности ставки земельного налога, действующий в муниципалитете.
Кадастровая стоимость участка площадью 9 соток в Ростовской области — 120 тыс. рублей, ставка земельного налога — 0,3%, а кратность ставки в области — 17.
Тогда выкупная стоимость участка: 120 тыс. × 0,3% × 17 = 6 120 рублей.
Таким образом, аренда земли у государства позволяет при соблюдении некоторых правил ещё и выкупить участок без торгов по более чем выгодной цене. Это в достаточной степени нивелирует сложности, с которыми претенденты на землю сталкиваются при оформлении аренды.
Фото: Shutterstock / Fotodom
