Cian CRE.Conf: арендаторы стали капризнее, собственники — сговорчивее

Эксперты подвели итоги года на рынке коммерческой недвижимости на ежегодной конференции Cian CRE.Conf: «Слухи о скорой гибели рынка коммерческой недвижимости — только слухи? Или нет?», которая состоялась 29 ноября. Модератором конференции выступила Валерия Мозганова, руководитель отдела «Недвижимость» радиостанции Business FM.

Спрос и количество сделок начнут расти к 2025 году

Ежегодный форум участников рынка коммерческой недвижимости открыло выступление Михаила Васильева, директора бизнес-юнита «Коммерческая недвижимость» Циан.

Спикер напомнил, что Циан входит в топ-10 мировых сервисов по недвижимости. В 2020 году Циан выделил коммерческую недвижимость в отдельное направление. «Сейчас ежемесячная аудитория "Коммерческой недвижимости" превышает 1,5 млн человек, у нас 75 тыс. клиентов и 280 тыс. объявлений, — уточнил Михаил Васильев. — В Москве у Циан ключевая доля рынка — 60% (для сравнения: доля ближайшего конкурента — 35%)».

Направление «Коммерческая недвижимость» развивает экосистему, в которой участники рынка могут решать свои задачи. В 2021 году стартовал сервис Циан CRE.Space, цель которого — собрать максимально полную информацию о зданиях и помещениях коммерческой недвижимости.

Михаил Васильев прогнозирует, что в течение следующих нескольких лет постепенно будет происходить замещение компаний, а ушедшие частично вернутся. Развитие дарксторов и пунктов выдачи заказов убавит темпы, но не остановится. Продолжат развиваться инструменты коллективного инвестирования. По данным Центробанка, ситуация в экономике будет стагнирующей до 2025 года. Только после этого спрос и количество сделок на рынке коммерческой недвижимости значительно вырастут.

Как уход иностранцев отразится на офисах?

Средневзвешенные ставки аренды в БЦ класса А, несмотря на уход западных компаний с российского рынка и рост вакантных помещений, в течение года повышались. «Секрет в том, что, уходя с рынка, западные компании зачастую освобождали премиальные офисные помещения (с самыми высокими ставками), расположенные в лучших бизнес-районах. И не все арендодатели готовы сдавать площади в БЦ класса А по меньшим ставкам», — поясняет Мария Зимина, партнер, директор департамента офисной недвижимости NF Group.

На офисном рынке появилось значительное количество свободных площадей. Так, например, по итогам III квартала 2022 года в сегменте «прайм» вакансия составила 14,9%, в классе А — 12,8%, В — 6,9%. Объем отрицательного поглощения (разница между площадями, которые взяли в аренду и теми, которые вернули) составил 140 тыс. кв. м. Таких цифр не наблюдалось даже в период локдауна.

Заявленный в 2022-м объем ввода офисных помещений был близок к 500 тыс. кв. м. По итогам года, скорее всего, будет введено вполовину меньше — не более 250–280 тыс. кв. м.

Как отмечает Мария Зимина, на рынке появилось много привлекательных помещений под аренду, сегодня есть выбор, можно торговаться. Ключевыми арендаторами офисов сегодня являются госкомпании или компании с госучастием, а также банки и IT-компании.

В 2022 году введено около 100 тыс. кв. м коворкингов. Девелоперы часто строили «про запас», рассчитывая на высокий спрос. Несмотря на большое предложение коворкингов, этот формат чувствует себя нужным. Коворкинги не только отвечают запросам арендаторов, но и отличаются гибкостью по срокам аренды.

ТРЦ простились с иностранными арендаторами

В сегменте ритейла событием года стал уход международных брендов, которые занимают в среднем в ТРЦ Москвы 20–25% торговых площадей, в отдельных проектах — до 30%, рассказывает Василий Григорьев, директор отдела исследований рынка CORE.XP. 

На сегодняшний день 34,4% заявили о прекращении работы в нашей стране, 28,1% — о трансформации (работают под другой вывеской). 37,5% иностранных брендов приостановили деятельность в России — через некоторое время произойдет перераспределение этих компаний в одну из вышеназванных категорий.

«Для многих компаний Россия была важным рынком, где сформированы большие бизнесы, арендованы площади, имеются договорные обязательства, персонал, желание развиваться и работать в нашей стране, — комментирует Василий Григорьев. — Такие бренды трансформировались в локальных игроков, которые будут предлагать покупателю ту же продукцию, что и ранее».

Неопределенная ситуация послужила толчком к увеличению доли свободных площадей: в столичных торговых центрах наблюдается рост вакантных площадей до 12%. В тех объектах, где доля иностранных брендов была значительной, уровень вакансии доходит до 30%.

Василий Григорьев отмечает, что арендаторы, несмотря на заявление об уходе с российского рынка, выполняют свои договорные обязательства и продолжают платить аренду. По действующим ТРЦ ставки аренды снизились на 10%, по вновь открывшимся — до 25%.

Важный тренд 2022 года — изменение структуры спроса: категория сервиса и развлечений обгоняет fashion-сегмент, который всегда был лидером.

Складская недвижимость вновь продемонстрировала свою устойчивость в сложных условиях. После роста предложения весной объем свободных площадей стал резко снижаться к августу 2022 года, чему поспособствовал виток спроса от продуктового ритейла и онлайн-розницы, говорит Василий Григорьев. Главным потребителем складов стал онлайн-ритейл, занимающий 46% в структуре сделок 2022 года.

В 2023 году развитие онлайн-ритейла продолжится как в Москве, так и в регионах. Эти компании станут основными потребителями складской недвижимости, они будут разбирать имеющиеся площади и стимулировать развитие build-to-suit складов.

Стрит-ритейл: как выбрать помещение для инвестиций

Если инвестор не может купить бизнес-центр за пару миллиардов рублей, он приходит на рынок стрит-ритейла, где объект можно приобрести от 20–50 млн рублей. В последние годы рынок стрит-ритейла сильно изменился, констатирует Никита Корниенко, основатель и генеральный директор инвестиционной платформы коммерческой недвижимости SimpleEstate. 

Если ранее в столице основными локациями стрит-ритейла были Тверская, Арбат, Никольская и другие центральные улицы, сейчас, когда большинство застройщиков отдают под ритейл первые этажи новых домов, стрит-ритейл пришел и в спальные районы. 

В этом сегменте снизился порог входа — теперь вместо инвестиционной квартиры люди часто покупают стрит-ритейл. Сумма инвестиций сопоставима, а доходность — в два раза выше.

По устойчивости рынку стрит-ритейла могут позавидовать только склады. Ставки капитализации готового арендного бизнеса для помещения площадью от 300 кв. м составляют в среднем 8,1%, срок окупаемости ~11 лет (для супермаркетов — 9–11 лет). В помещениях площадью до 300 кв. м ставки капитализации ниже — в среднем 7,7%, срок окупаемости — 11,7 года.

Самыми надежными арендаторами стрит-ритейла являются федеральные сети. К стабильным арендаторам традиционно относятся супермаркеты, аптеки, пункты выдачи и алкомаркеты.

«При заключении договора аренды важно обращать внимание на срок договора, индексацию, возможность привязки аренды к выручке арендатора, — рекомендует Никита Корниенко. — Договор аренды не является нерасторгаемым. Если в договоре указан срок аренды 15 лет, это не означает, что арендатор не может выйти из договора через год».

Эксперт советует обращать внимание не только на окупаемость, но и на цену квадратного метра: чем меньше, тем лучше. Бывает, что в одном районе продаются помещения одинаковые по площади, но разной стоимости. Для стрит-ритейла очень важен трафик. Идеальный вариант — замкнутый район с небольшим количеством инфраструктуры.

Следует обращать внимание и на возможные риски: наличие пустых земельных участков вокруг, строящийся ТРЦ рядом, много объектов коммерции в ЖК, изменение транспортной инфраструктуры района, завышенная аренда. Существуют и технические риски: например, дом, попадающий под программу реновации или аварийный жилфонд. Такие параметры, как электрическая мощность, планировка (лучше — прямоугольник с открытой планировкой), зона разгрузки (если речь идет о супермаркете) тоже должны пристально изучаться.

Федеральная коммерческая недвижимость с торгов: наиболее активны инвесторы из регионов

Недавно рынок облетела новость о том, что знаменитую тюрьму «Кресты» в Санкт-Петербурге выставят на продажу. Оценка и реализация объекта поручены госкомпании АО «Дом.РФ».

Как рассказал Николай Сарокваша, директор подразделения продвижения и предоставления земельных участков АО «Дом.РФ», организация имеет эксклюзивное право на реализацию объектов федерального имущества. До 2018-го компания занималась земельными участками в 60 регионах страны. Когда в 2017–2018 годах была реализована программа по переезду некоторых федеральных ведомств в «Москва-Сити», компания стала владельцем здания Минпрома в Китайгородском проезде, зданий Минэкономразвития на Овчинниковской набережной и на «Маяковской».

«Наша цель — найти инвесторов для заброшенных зданий, — рассказывает Николай Сарокваша. — Не секрет, что ранее работа с федеральным имуществом была похожа на черный ящик с неясными правилами и непонятным ценообразованием. Наша деятельность регламентирована законом, мы работаем на электронных публичных торгах, у нас прозрачное ценообразование — стараемся идти в нижнем рыночном ценообразовании, так как имущество, которое мы реализуем, требует дальнейших вложений».

По данным Николая Сарокваши, в этом году компания провела 226 торгов, в конце года их количество вырастет до 300. Общий прирост цены по результатам торгов составил 57%.

По подсчетам «Дом.РФ», которые озвучил эксперт, 40% инвесторов, участвующих в торгах, — это физлица, остальные — юридические лица, представляющие интересы компаний. Средний чек лотов — 30–50 млн рублей. Как уточняет спикер, сегодня наиболее активны инвесторы из регионов.

В портфеле компании разные объекты коммерческой недвижимости — от бывшего здания издательства газеты «Правда» (общая площадь — 19,5 тыс. кв. м, начальная цена — 756, 6 млн рублей) до помещения на Литейном проспекте в Санкт-Петербурге площадью 334 кв. м по начальной цене 78,6 млн рублей. В Краснодаре выставлен на продажу логистический комплекс, в Хабаровске — имущественный комплекс.

Что касается «Крестов», как отметил Николай Сарокваша, объекту предстоит тщательная оценка имущества, вывести объект в продажу планируется во втором полугодии 2023-го.

Брокеридж: нужна стандартизация услуг и размера вознаграждения

Какие изменения произошли на рынке брокерских услуг? Этой теме посвятил свое выступление Алексей Бондаренко, управляющий партнер «Рентавик», учредитель Ассоциации консультантов в области коммерческой недвижимости (КОКОН). 

Спикер подчеркнул, что снизилась деловая активность, ушли зарубежные компании, клиенты стали капризнее и запрашивают скидки до 50%. В то же время многие брокеры ушли в свободное плавание, растет конкуренция за счет «почкования» агентств. Кроме того, учащаются случаи невыплаты вознаграждения, а также мошенничеств на рынке недвижимости.

Из позитивных изменений Алексей Бондаренко обратил внимание на то, что агентства недвижимости адаптируются, повышают качество и количество услуг, увеличивается спрос со стороны российских клиентов, растет количество небольших сделок. Крупные собственники стали сговорчивее и готовы платить повышенное вознаграждение. Проще в агентствах решается и кадровый вопрос, так как много брокеров сегодня ищут работу.

На рынке оказываются новые услуги. Так, появляются онлайн-обзоры рынка офисов и особняков, экспресс-аналитика — сравнительный анализ реальных предложений, услуги по созданию планировки на основе пожеланий клиента. Есть калькулятор доходности и окупаемости коммерческих объектов, созданы платформы виртуальных туров по офисным помещениям.

Вместе с тем Алексей Бондаренко констатирует, что отношение к брокерам зачастую остается негативным. Их часто обвиняют в размещении фейков, в том, что «ничего не могут предложить, кроме показа», работают без четких правил, не уважают коллег, «требуют огромные деньжищи непонятно за что».

Изменить ситуацию, по мнению спикера, поможет стандартизация услуг и размера вознаграждения, разработка правил работы агентств, введение единого реестра неблагонадежных игроков рынка, использование единого шаблона договора оказания услуг, создание системы обучения брокеров.

Как инструменты Циан помогают бизнесу?

Подводя итоги 2022 года, Дмитрий Иванченко, директор по продажам бизнес-юнита «Коммерческая недвижимость» Циан, рассказал об изменениях в продуктах компании.

Раздел «Готовый бизнес» разделили на «Арендный бизнес» и «Готовый бизнес», добавили категоризацию в фильтрах поиска, благодаря этому эффективность раздела выросла на 40%. Раздел достиг планки 120 тыс. посетителей, было привлечено 19 тыс. объявлений.

«Мы продолжаем обновлять фильтр поиска, структурировали его и разделили на объекты, здания и условия сделки. Теперь пользователи стали просматривать телефонные номера на 7% больше, чем ранее», — говорит Дмитрий Иванченко.

На декабрь 2022 года запланирован запуск продукта «Мультиобъявления 2.0». Проект «Мультиобъявления 1.0» стартовал в 2021 году, на сегодняшний день он изменился: одно объявление включает перечень вакантных помещений на разных этажах с кликабельными ссылками на разные помещения. Теперь одним слотом можно разместить информацию по всему зданию. Также появились фото фасадов и помещений. Мультиобъявления дают в шесть раз больше просмотров, чем обычные.

Анализируя данные Циан по условиям аренды коммерческих помещений, спикер привел такие цифры.

С начала 2022 года стоимость аренды помещений стрит-ритейла подешевела на 9%, до 26,4 тыс. рублей за 1 кв. м в год, а вот аренда складов за год подорожала на 11,7% — до 9,5 тыс. рублей за 1 кв. м в год.

Эксперт полагает, что коммерческая недвижимость сегодня является надежной гаванью для инвестора, так как с точки зрения инвестиций выглядит выгоднее вкладов и гораздо надежнее ценных бумаг.

В какой сегмент коммерческой недвижимости инвестировать, чтобы пережить тяжелые времена?

Q&A-сессия «Сценарии развития коммерческой недвижимости» была посвящена обсуждению актуальных вопросов, волнующих игроков рынка.

Живое обсуждение вызвал вопрос о том, какой уровень вакансии является критическим для коммерческой недвижимости. «В офисном сегменте мы видим нарастание вакансии и небольшое снижение ставок. В будущем году нас ждет умеренное увеличение вакансий — до 15%: освободившиеся офисы западных компаний рынок быстро не поглотит», — предполагает Александр Ошурко, президент ассоциации КОКОН.

По его словам, в складском сегменте наблюдается активный спрос, превышающий предложение. Сегодня базовая ставка аренды в этом сегменте — 5,5–6 тыс. рублей за 1 кв. м в год (для сравнения: в 2019-м ставка составляла 3–3,5 тыс. рублей за 1 кв. м в год). Александр Ошурко прогнозирует, что будет происходить ротация арендаторов без выхода большого количества площадей на рынок.

Сейчас наблюдается падение ставок аренды на офисы в классах А и С, также снижаются ставки в стрит-ритейле, комментирует Александр Павленко, директор по аналитике бизнес-юнита «Коммерческая недвижимость» Циан. 

В 2023 году с ростом вакантности, вызванной в том числе схлопыванием рынка и сокращением ВВП, которое не позволит другим бизнесам активно расти и занимать эти площади, продолжится постепенное снижение ставок в офисах класса А и В. Склады по сравнению с офисами будут меньше падать в цене, так как онлайн-торговля, которая обеспечивает спрос в этом сегменте, продолжает расти, прогнозирует эксперт.

А вот по данным Никиты Корниенко, за последний год арендные ставки для супермаркетов в сегменте стрит-ритейла выросли на 15%. Ставки аренды объектов площадью свыше 300 кв. м за год выросли на 9%, объектов площадью менее 300 кв. м — на 7%.

Меняется и запрашиваемый размер площадей. Александр Павленко указывает, чтот выросла доля запросов на помещения от 0 до 150 кв. м и до 300 кв. м — как в офисном сегменте, так и в торговом.

Обсуждая вопрос о выборе наиболее привлекательного на сегодняшний день объекта для инвестирования, Никита Корниенко подчеркнул, что на падающем рынке нужно идти в защитные активы. В коммерческой недвижимости такими могут быть склады — стабильный сегмент с вакансией 2–3%. Объем вложения составляет от 1 млрд рублей. 

Крупному инвестору, если он готов на высокий риск, можно посоветовать купить торговый центр и переформатировать его в развлекательно-торговый, поменяв арендаторов. Более доступным для частного инвестора остается сегмент стрит-ритейла. Космических доходов получить тут не удастся, но это тихая гавань для того, чтобы пережить трудные времена.

Среди объектов для инвестирования Александр Павленко предлагает рассмотреть офисы в «Москва-Сити»: качественный объект всегда будет востребован рынком, при необходимости его в любой момент можно будет продать.

Александр Ошурко советует вкладывать в качественные офисные особняки, но объект должен быть продуманным и эффективным: «Никто не будет покупать особняк, где можно разместить всего 10 человек».

«В коммерческой недвижимости 90% успеха — это локация, — напоминает эксперт. — Поэтому Москва для инвесторов остается на первом месте. В регионах имеет смысл инвестировать в большие складские комплексы».

Если инвестор хочет иметь ликвидный понятный актив, следует вкладывать средства в столичные объекты. Если инвестор готов рисковать, чтобы больше заработать, ему стоит рассматривать регионы, подытоживает Никита Корниенко.