Наш тайный покупатель поговорил с собственниками выставленных на продажу офисов и помещений стрит-ритейла. Оказалось, что 8 из 10 опрошенных готовы обсуждать скидки на свои объекты в размере от 5 до 15%. Что думают по этому поводу специалисты?
«Спросом пользуются ликвидные объекты с хорошими арендаторами»
Александр Ошурко,управляющий партнер компании Praedium:
— Собственники офисов, которым необходимо срочно продать свои объекты, готовы давать скидки: люди по-прежнему готовы вкладывать средства в офисную недвижимость.
Если у собственника цена помещения рыночная или выше и он не готов снижать цену, спроса на такие офисы нет. Если собственник хочет продать помещение и готов давать дисконт, помещение найдет своего покупателя.
Стоимость объекта зависит от его расположения (офис находится в центре или на окраине), класса объекта и т. д. Главное — понимать, попадает объект в желаемый для покупателя ценовой диапазон для этого класса и места или нет. Спрос на офисы сегодня есть, пусть и не очень большой.
Что касается стрит-ритейла, количество сделок в этом сегменте сократилось. До февраля 2022 года сделок было очень много — люди активно вкладывались в защитные активы. Сегодня потенциальные покупатели медлят с решением о покупке, думают, выходить ли на сделку сейчас или лучше подождать.
Ликвидные офисы и объекты стрит-ритейла пользуются спросом. Непонятные помещения — в неудачной локации, с маленьким трафиком — как раньше, так и сейчас, не вызывают интереса потенциальных покупателей.
Спросом пользуются ликвидные помещения с хорошими арендаторами. Если продается свободное помещение, инвестор интересуется, почему помещение не сдано. Когда у помещения уже давно есть арендатор, который стабильно платит аренду, вопросов не возникает.
Выбор инвестора зависит скорее не от того, что выбрать — офис или стрит-ритейл, а от того, с каким направлением инвестор умеет и привык работать: ведь ему придется работать с этим помещением дальше.
«Собственникам проще дать временную скидку, чем экстренно искать нового арендатора»
Светлана Ярова,директор департамента брокериджа коммерческой недвижимости RRG:
— По итогам сентября мы видим меньше закрытых сделок, чем могло бы быть. Но в случае изменения новостной повестки и стабилизации настроений на рынке ситуация может измениться в лучшую сторону: несмотря на общее замирание, в стрит-ритейле по-прежнему ведутся поиск помещений и переговоры по аренде и покупке помещений.
Собственники ведут себя по-разному: кто-то готов пойти на дисконт при условии быстрой сделки, но в стоимости экспонирования мы этого не увидим.
Но есть много случаев, когда владельцы и вовсе снимают помещения с продажи до лучших времен, так как не уверены, что сейчас удастся получить хорошую цену.
Если кто-то и может рассчитывать на дисконт, так это действующие арендаторы. Собственникам помещений в нынешних обстоятельствах проще дать временную скидку, чем экстренно искать нового арендатора.
«Половина покупателей решила подождать, другая половина потеряла свои деньги»
Евгения Долганова,директор по развитию компании «Центр коммерческой недвижимости» (Уфа):
— В коммерческой недвижимости лаг от события до реакции на него рынка гораздо больше, чем в жилой: он составляет от нескольких недель до нескольких месяцев.
Восемь из десяти наших сделок, по которым уже были внесены задатки, отменены. Половина покупателей решила подождать, другая половина просто потеряла свои деньги.
Уже сейчас понятно, что у нас увеличилось количество заявок на покупку объектов в самом недорогом сегменте — стоимостью до 15 млн рублей.
Конечно, покупатели в первую очередь хотят приобрести объекты стрит-ритейла, но в связи с тем, что в этом сегменте предложение ограничено, инвесторы рассматривают и офисы, которые генерируют более-менее стабильный доход. Покупатели считают, что получать доход от коммерческой недвижимости спокойнее, чем держать деньги в банке.
«Пользуются спросом объекты стрит-ритейла и небольшие торговые центры формата “у дома”»
Ильшат Хамитов,управляющий партнер компании «Агентство регионального развития» (Казань):
— Пока никаких изменений на рынке коммерческой недвижимости нет. Некоторые сделки, действительно, срываются. Так, на сегодня у нас было назначено три сделки, две из них сорвались. У нас есть собственники, которые отменяли сделки только из-за мобилизации, но это нельзя назвать трендом.
Коммерческая недвижимость в нашем регионе — малоликвидный актив, который сложно продавать. Во-первых, такая недвижимость стоит гораздо дороже жилой. Во-вторых, процесс продажи занимает гораздо больше времени: оно уходит на подготовку документов, проверку земельного участка, обременений, договоров аренды, документов по технической эксплуатации и пр. Если стоимость объекта превышает 20 млн рублей, на его проверку уходит от трех до шести месяцев.
Арендные ставки на коммерческие помещения остаются на прежнем уровне. Но арендаторы уже ставят вопрос о скидках, хотя большинство собственников еще не готовы снижать стоимость аренды.
Самые большие трудности сегодня переживают торговые центры. У ТРЦ очень жесткие, можно сказать, кабальные договоры аренды. В то же время ТРЦ не способны генерировать такой трафик, который был раньше, когда площади занимали популярные международные бренды.
В ТРЦ долгосрочные договоры аренды. Поэтому, например, Zara уже не работает, но продолжает платить арендную ставку. И помещение, которое занимал этот бренд, ТРЦ не может сдать в аренду.
Еще одна проблема: такие арендаторы, как та же Zara, нужны торговым центрам для трафика. Покупатели, которые пришли в магазин этого бренда, зайдут и в другие магазины, на фуд-корт и т. д. Zara закрылась — значит, и у фуд-корта, и у островков выручка сократилась.
Третья проблема — кому сдать площадь, занимаемую Zara, после ухода бренда. Арендаторы в ТРЦ не рвутся. Кроме того, многих испугала ситуация с ковидом: тогда работать в ТРЦ было разрешено только тем арендаторам, у которых был отдельный вход в магазин.
Собственники торговых помещений в стрит-ритейле, наоборот, радостно принимали арендаторов, уходящих из ТРЦ, предлагая им арендные каникулы, свободный график работы и прочие бонусы.
Сегодня мы наблюдаем большой спрос на стрит-ритейл и на небольшие районные торговые центры формата «у дома». Ритейлеры выстраиваются в очередь, чтобы арендовать площади в таких торговых центрах.
Если говорить о складах, спрос упал на крупные помещения (от 500 и 1 тыс. кв. м). Раньше такие объекты выходили на рынок очень редко, если же они появлялись, на них тут же находились покупатели.
Зато вырос спрос на маленькие склады. Видимо, арендаторы ужимаются и вместо склада площадью 800 кв. м ищут помещение в четыре раза меньше.
«В городе нет ни одного торгового центра, полностью занятого арендаторами»
Ирина Семенюк,генеральный директор ГК «Камертон», вице-президент Поволжской гильдии риелторов (Самара):
— В Самаре коммерческая недвижимость, выставленная на продажу, сильно переоценена. Хороших объектов — трафиковых, расположенных в точках притяжения, — по большому счету просто нет. Всё, что сегодня выставляется на продажу, в основном неликвид.
У инвесторов есть деньги, многие готовы вложиться в объекты стрит-ритейла, но дефицит хороших объектов на рынке заставляет их занимать выжидательную позицию.
В сентябре у нас прошло три сделки по продаже, и ни один из объектов мы не успели даже выставить в рекламу. Инвесторы, уже владеющие коммерческой недвижимостью, понимают, что это более доходный бизнес, чем инвестиции в жилье.
Если говорить об аренде помещений стрит-ритейла, арендаторы пока не обращаются с просьбой о скидках — рынок замер в ожидании. Многие арендодатели, понимая, как нелегко приходится арендаторам, готовы пойти на уступки. Но если объект находится в хорошем месте, собственники никогда не идут на просьбы о скидках и подобные «провокации», которые в кризисное время нередко устраивают арендаторы (особенно крупные компании).
Что касается офисной недвижимости, в крупных бизнес-центрах помещения не продаются, все они сдаются в аренду. Вакансий в бизнес-центрах нет, а вот торговые центры в аренде просели, и значительно. Много западных брендов ушло из-за санкций — в городе нет ни одного торгового центра, полностью занятого арендаторами. На место западных брендов приходят какие-то местные арендаторы, ИП. Они занимают площади, о которых раньше не могли даже и мечтать.
