Екатерина Кадиева: «Квартиры по 40 “квадратов” у нас считаются очень маленькими»

Модераторами беседы выступили Светлана Данилова, главный редактор Циан.Журнала (С.Д.), и Михаил Посредников, коммерческий директор Циан (М.П.).

«За год цены выросли примерно на 30%»

С.Д. Каков рынок недвижимости в Северной Осетии? Учитывая, что регион дотационный, у него отрицательная миграция.

Е.К. Своя специфика есть. Например, нет многоэтажек выше 20 этажей — строить такие дома не позволяет сейсмоактивность. Но при этом у нас большие территории, большие земельные участки. Поэтому хорошо развивается загородная недвижимость. И это — наша гордость.

На нашем региональном рынке есть уникальный сегмент, которого нет, пожалуй, нигде в России. Это общие дворы. 

Что такое общий двор? Это как коммуналки, только вместо комнат — дома. Дворики разделены на маленькие дворовые территории, которые находятся в долевой собственности.

С.Д. Как повели себя цены за последние два года? 

Е.К. Конечно же, наблюдается рост цен на новостройки. За год прирост составил около 30%. Что касается вторичного сегмента, на какие-то квартиры цены не изменились, но в целом мы также наблюдали рост, примерно на 30%. 

«Застройщики возводят дома за свой счет, а продают уже после ввода  в эксплуатацию»

С.Д. В Кавказских регионах схемы строительства жилья часто отличаются от распространенных на остальном российском рынке. Какая специфика есть у вас? Много ли строят  в соответствии с 214-ФЗ? 

Е.К. Немного. Предложение очень маленькое, а спрос большой. Поэтому часто застройщики возводят дома за свой счет, а продают уже после ввода объекта в эксплуатацию. До этого момента есть только бронирование, но нет продаж. И это проблема, потому что наши клиенты не могут воспользоваться льготной ипотекой. Предложений в ипотеку на рынке очень мало.

С.Д. То есть нужно накопить всю сумму и принести застройщику, а другого способа купить квартиру нет?

Е.К. Ипотечные возможности тоже есть, но их очень мало. 

С.Д. Как же люди решают жилищный вопрос?

Е.К. Конечно, первичный рынок выгоднее, там платеж по ипотеке в два раза меньше. Но поскольку предложений мало и цены высокие, люди сейчас склонны переходить на вторичный рынок. Либо покупать в других регионах.

С.Д. Какие по комнатности и площади квартиры у вас пользуются спросом? 

Е.К. Наверное, как и везде, чем меньше стоимость квартиры, тем больше людей готовы ее купить. Так что однокомнатные всегда пользуются большим спросом. 

С.Д. Мне казалось, что у вас должна быть склонность к большим квартирам, потому что семьи на Кавказе больше, чем среднестатистические в России. 

Е.К. Да, маленьких площадей, до 30 кв. м, практически не строят. Квартиры площадью 40 «квадратов» считаются маленькими, очень маленькими. В среднем однокомнатная — это 45–50 метров. Трехкомнатная — 76–120. 

«Домик в горах — это замечательная история. Сейчас это направление активно развивается»

С.Д. Давай перейдем к теме домов. Ты сказала, что ИЖС — ваша гордость, а почему? 

Е.К. К нам едет очень много туристов. Наши горы любят все. И иметь здесь домик в горах — это замечательная история. Сейчас это направление активно развивается.

Наш внутренний рынок ориентирован на туризм, то есть на быстровозводимые дома, которые сдаются посуточно. 

Их приобретают и туристы. В итоге в Северной Осетии образовался дефицит земельных участков, а цены на них выросли в два раза.

С.Д. А как развивается рынок посуточной аренды? Если есть такой спрос, логично, что многие начинают сдавать жилье. 

Е.К. Очень активно развивается. На самом деле, в сентябре мы столкнулись с проблемой: практически не было объектов, сдающихся в долгосрочную аренду. Во всем городе их осталось всего 15. Остальное либо ушло в суточную аренду, либо уже было сдано. И цены, конечно же, сильно подскочили. 

С.Д. Можешь назвать стоимость квартиры в сутки в высокий сезон?

Е.К. От 1,5 до 3 тыс. рублей. Раньше было максимум до 2 тыс.

«Быстровозводимый дом для посуточной сдачи в аренду окупится в течение 3–5 лет»

С.Д. А стоимость участков какая?

Е.К. Если мы говорим про удаленную от города территорию, раньше можно было купить участок за 500 тыс. Сейчас — 1,2 млн и выше. В среднем сотка в горах у нас стоила 100 тыс. рублей. Сейчас уже 200. 

Приобретая землю, можно заказать быстровозводимый дом, который строится до четырех месяцев. В среднем он стоит 1,5–2 млн. Небольшой, 25–35 кв. м, но уже полностью готовый к проживанию.

С.Д. Друзья, 3,5 млн — и у вас к началу сезона собственный дом в горах. Я рекомендую обратить внимание на это прекрасное предложение. 

Е.К. Да, так и есть. Еще у нас в Северной Осетии развивается много интересных проектов, и это тоже дает бурный рост цен. Скоро будет запущено два таких проекта: крупный горнолыжный курорт «Мамисон» и парк «Алания», который уже сравнивают с «Диснейлендом». 

С.Д. Как быстро окупается недвижимость, если сдавать ее в посуточную аренду? 

Е.К. Если говорить о быстровозводимых домах, окупаемость бизнеса — от трех до пяти лет. Для квартир — чуть меньше 10 лет. Потому что стоимость домика в горах — 5–6 тыс. в сутки, а квартира сдается примерно за 3 тыс. 

С.Д. А сколько сейчас стоят квартиры в городе?

Е.К. Однокомнатные — в среднем от 3,5 млн и выше.

«Рынок станет очень высококачественным, высокоэффективным, быстрым»

М.П. Давай поговорим о будущем. Что будет с риелторским рынком России через 10 лет? 

Е.К. Думаю, рынок станет очень высококачественным, высокоэффективным, быстрым. Потому что благодаря искусственному интеллекту сервисы увеличат скорость агентов. На мой взгляд, останутся только качественные сотрудники. И все будут работать в одном большом объединении, маленькие примкнут к более крупным.

М.П. Нужно ли рынку лицензирование? Его наличие влияет на профессионализм риелторов? 

Е.К. Я думаю, что лицензирование нужно однозначно, чтобы хотя бы какие-то курсы ребята проходили. 

Мы — растущая компания, и понимаем, что успех бизнеса — в качественном обучении. 

Выпускать на рынок агента без обучения, без лицензирования — это оказывать некачественную услугу. 

«Уберизация приведет к гибели профессии риелтора»

М.П. А что ты скажешь по поводу уберизации риелторской деятельности? Она возможна?

Е.К. Нет, невозможна. Уберизация приведет к гибели профессии риелтора. Потому что агент является амортизатором между покупателем и продавцом. Кроме того, важный элемент здесь — психология, поэтому нужен именно человек. Мы — люди, мы привыкли к человеку, когда речь идет о важнейших вопросах. Психологическая поддержка клиента со стороны агента не уйдет никогда. 

М.П. Завершаю тему технологий. Искусственный интеллект — это конкурент риелтору или его помощник, удобный сервис, со-пилот? 

Е.К. Со-пилот, помощник, однозначно. Он помогает ускорить решение задач, напоминает о них. Мы все пользуемся CRM-системой. Активно применяем ИИ в маркетинге, в каких-то внутренних процессах. Он помогает нам сформировать темы для обучения, подсказывает идеи в сфере контроля качества. 

«Если у руководителя нет желания развиваться, бизнес не пойдет»

М.П. Как ты попала в недвижимость? 

Е.К. Наверное, как и все. Сначала мы задаемся целью найти себе объект недвижимости, потом оказывается, что это интересная штука. Так у меня и случилось. Я очень активный человек. У меня родился третий малыш, и я поняла, что сидеть дома не могу. А это именно тот вид деятельности, которым можно заниматься, находясь в декрете. 

Так я потихонечку начала погружаться в эту историю. Очень удобно было работать в своем районе. Я сразу понимала, что предложить клиенту. Потом поняла, что хочу свое агентство, и меня поддержали коллеги. 

М.П. Что нужно, чтобы построить успешное растущее агентство?

Е.К. Люди, в первую очередь люди. Когда зарождается бизнес, есть шикарная идея, очень важно, чтобы рядом были люди, которые тебя поддерживают, которых ты заразил своей идеей. И на начальном этапе вы вместе: делаете что-то как бешеные, понимая, что пока нет прибыли, и непонятно, когда она будет. 

У нас было именно так, но без прибыли мы работали недолго, всего неделю. Потом уже пошли сделки. Наверное, помогло то, что мы горели своей идеей и очень хотели развиваться. 

Если у руководителя нет желания развиваться, бизнес не пойдет. Обязательное условие — постоянное развитие и обучение. 

Сейчас вокруг меня такие же люди, как я. Они такие же идейные, такие же активные. 

«Когда есть провалы и взлеты, скорость набирается в два раза быстрее»

С.Д. Екатерина, а с какими сложностями ты столкнулась? Мы знаем много историй про уход сотрудников с клиентами, необязательность и тому подобные человеческие факторы. 

Е.К. Когда шар катится по прямой дороге, он катится с одной скоростью, а когда есть провалы и взлеты, скорость набирается в два раза быстрее. Такие моменты, наверное, просто укрепляют нас. Как и конкуренция — она заставляет работать мозг, чтобы мы оказались впереди.

Да, у меня было два ухода команд, таких сильных, мощных, хороших. Но я им безумно благодарна. Если бы они не ушли, если бы мне не было так больно, я бы не стала еще сильнее. Благодаря этому компания стала развиваться интенсивнее. 

А еще руководителю нужна финансовая подушка, потому что бизнес может быстро взлететь, но так же быстро и опуститься. 

Когда началась спецоперация, и ипотечные продукты заморозились, у нас три месяца не было звонков от покупателей! 

Конечно же, некоторые компании закрылись. Мы не закрылись и ни одну единицу не сократили — помогла та самая подушка. 

С.Д. Во время кризиса многие компании сокращают расходы и персонал. А потом, когда появляется отложенный спрос, выясняется, что людей нет. В 2024-м все ожидают падение спроса. Как вы планируете выживать и развиваться? 

Е.К. Я отношусь к этому абсолютно спокойно и довольно оптимистично настроена. Во-первых, я уверена, что правительство снизит процентную ставку по ипотеке. Я не вижу, что рынок будет падать. 

Во-вторых, мы развиваем разные направления — это и загородная недвижимость, и строительство домов, где есть меры государственной поддержки. Активно развиваем межрегиональное направление. 

Нам есть что предложить клиенту. Если есть наличные деньги, но нет ипотечного продукта, то это инвестиционные проекты, их очень много. У нас хорошо развивается коммерческий отдел. 

Мы понимаем: зарабатывать можно много где. Если «вторичка» сейчас уйдет, останутся другие направления.

«Компания названа в честь моих деток»

С.Д. Ты сказала, что в бизнес тебя привел третий малыш. А что дает тебе силы управлять? Самой не выгорать и давать поддержку сотрудникам и клиентам?

Е.К. У меня уже четверо деток. Когда их было трое — Вика, Лера, Макс — мы назвали компанию по первым слогам их имен: «Вилема». А потом родился еще один сын, и мы решили, что мальчикам оставим по одной буковке: «М» – Максу, и осталась последняя буква «А». Так и выбрали имя младшему — Алан. 

А силу дает любовь. Я люблю профессию. 

Миссия моя и моей компании — улучшать условия. И мы идем с этой миссией в жизнь, она меня питает со всех сторон. 

Не только клиенты улучшают свои условия, но и коллеги, работающие со мной. Они приобретают объекты недвижимости, машины, начинают качественно отдыхать. Я это наблюдаю и благодарна жизни за то, что у меня есть такая возможность.

С.Д. А как ты отдыхаешь?

Е.К. Я очень люблю путешествовать. Недавно мы с командой ездили в Дубай. Это был заслуженный отдых, плюс, конечно же, деловая поездка. Неделю назад была в Москве. То есть я постоянно где-то: или в обучениях, или в путешествиях, но мы всегда стараемся совмещать полезное с приятным. Можно находить рядом с деловыми целями какие-то интересные музеи. Вокруг нас очень много интересных вещей! Мы должны всё это увидеть.

Справка 

Карьера

• 2012 год — начало карьеры риелтора.
• 2013 год — создала свое агентство недвижимости.
• 2022 год — президент Северо-Осетинской ассоциации риелторов.

Циан.Ипотека для профи: помогите клиенту оформить ипотеку и получите комиссию