Грузия – нежно любимая россиянами страна, и некоторые из них даже переехали сюда. Одни снимают квартиры на летний сезон, другие приобрели недвижимость в качестве инвестиции, третьи купили жилье для себя.
Июньский конфликт между Россией и Грузией взволновал всех. Как же теперь летать? Что будет с купленной недвижимостью? А что делать тем, кто только собирался потратиться на дом или апартаменты?
ЦИАН.Журнал задал все эти вопросы жителям, юристам и риэлторам.
«Проблем нет»
Елизавета Яковлева ежегодно проводит в Грузии несколько месяцев. У нее много друзей среди местных и экспатов, что позволяет неплохо ориентироваться в местных тенденциях. Семья арендует квартиру в районе Ваке (Тбилиси), дочь ходит в частный детский сад неподалеку. Сейчас собеседница ЦИАН.Журнала находится именно там.
По словам Елизаветы, жизнь в Грузии для экспатов и гостей столицы из России, особенно для москвичей, кажется приятной альтернативной: если хотите снимать – можно найти достойные варианты в диапазоне на 10-30, а то и 50% ниже аналогичных предложений в столице. А купить адекватную квартиру, например, площадью 100 кв. м в историческом центре Тбилиси можно за $100-120 тыс.
«В плане краткосрочной и длительной аренды недвижимости россияне пользуются бОльшим доверием среди маклеров и людей, сдающих квартиры без посредников, чем, например, представители арабских республик, полюбивших Грузию не меньше наших соотечественников: русские бережнее относятся к имуществу и не выносят с собой из квартир и гостиничных номеров, скажем, розетки или шторы (со вторыми такое бывает)», – говорит собеседница ЦИАН.Журнала.
По словам Елизаветы, обострившиеся отношения между двумя странами на сегодняшний день существенно не повлияли на рынок продажи и покупки недвижимости в Грузии. За последние 2 недели ничего не изменилось.
В сфере кратковременной и длительной аренды жилья заметен спад спроса со стороны российских туристов, но есть вероятность, что скоро ситуация вернется на круги своя, ведь данные сложности никак не сказались на уровне сервиса и степени гостеприимства, считает Елизавета.
«Конечно, новички (те, кто решил впервые посетить Грузию в этом июле) и те, кому не удобно отсутствие прямого сообщения между странами, уже отменили брони, и это ударило по кошелькам ориентированных на туризм арендодателей, но те, кто давно посещает страну и имеет желание проводить здесь больше времени, по-прежнему заинтересованы и в аренде, и в покупке жилья», – полагает наш комментатор.
Елена В., переехавшая в Грузию несколько лет назад, говорит, что в Грузии для россиян ничего особенного не происходит.
«С недвижимостью все по-прежнему, покупать и арендовать – без проблем. Возможно, цены даже слегка снизятся: рынок уже был перегрет, наблюдался избыток предложения, а теперь еще и спрос уменьшится (как минимум, на краткосрочную аренду). Очень надеюсь, что и на продажу цены снизятся хоть немного. Я как раз продала свою московскую комнату и собираюсь купить что-нибудь в Тбилиси. Думаю, это лучшая характеристика ситуации!»
По словам Елены, сохраняется спрос со стороны тех, кто хочет зарабатывать, сдавая жилье туристам. Отдельную лепту вносит и строительный бум в Батуми, где, по словам нашей собеседницы, «все, кому не лень, вкладывают деньги в недостроенные ЖК: и местные, и россияне, и иностранцы – в Батуми». В свою очередь Тбилиси пользуется большей популярностью все же у местных, считает Елена.
Рынок жилья
Для начала расскажем о положении дел на рынке вне конфликтов (которые случаются с неприятной периодичностью и которые многие уже принимают как данность).
По словам Руслана Галимова, аналитика международного брокера недвижимости Tranio, если рассматривать весь поток заявок, то большим спросом (75-80%) пользуются варианты с земельными участками: виллы, дома, коттеджи… Но если брать более конкретные заявки (у которых хотя бы указан бюджет), то пропорция будет иной: 60/40 дома к квартирам.
В целом, спрос на покупку недвижимости связан с туристическим спросом.
Один из наиболее привлекательных туристических регионов Грузии (в том числе среди россиян) – это Аджария.
В этом регионе несколько ключевых туристических городов. Батуми – для классического пляжного и экскурсионного туризма.
Кобулети – больше для самостоятельного отдыха,
Магнетити и Уреки – хорошие здравницы.
Но наиболее значимый центр туризма – это, все же, курортный город Батуми — место притяжения как российских туристов, так и инвесторов. Всё больше россиян вкладывают средства именно в этот город».
Руслан Галимов, аналитик международного брокера недвижимости Tranio
По словам собеседника ЦИАН.Журнала, первая линия в современных жилых комплексах Батуми может достигать по стоимости $2-2,5 тыс. за кв. м. Это будет комфортабельный вариант в новой резиденции с бассейном, парковкой, на первой линии у моря. 50-метровые апартаменты в таком комплексе обойдутся примерно в $100 тыс.
Квартиры Батуми с более скромными характеристиками и не на первой линии могут стоить от $500 за кв. м.
Батуми - самый популярный у туристов и инвесторов город в Грузии
Развиваться есть куда
Интересно, что согласно статистическим данным Национальной администрации туризма Грузии, россияне являются не единственными, кого привлекает туризм в стране хачапури: доля наших соотечественников, проводящих здесь отпуск, составляет 23%. Еще 38% приходится на туристов из Турции, Армении и Азербайджана. Европейцев меньше (всего 2%), но аналитики утверждают, что тенденция на рост идет стремительными темпами. Все это говорит о том, что «развиваться есть куда», развиваться рынок может и без участия россиян.
«Хотя влияние России на экономику туризма Грузии значительно, но, по всей видимости, оно не является решающим. То же, следовательно, можно сказать и о влиянии на рынок недвижимости в Грузии», – резюмирует Галимов.
Последние 2-3 года до июня 2019 фиксировался стабильный рост интереса к недвижимости в Грузии у русскоязычной аудитории, говорит Федор Дробышев, директор по маркетингу и продажам HomesOverseas.ru.
«Если рассматривать статистику Яндекса по поисковым запросам, связанным с фразой «Недвижимость Грузии» можно увидеть почти трехкратный рост обращений: с июля 2015 (1615 в месяц) по май 2019 года (уже 4438 в месяц)», – утверждает Дробышев.
Такой динамике есть сразу несколько причин: общий рост турпотока (более чем на 30%), относительно стабильный курс лари к доллару, приемлемые цены (как на недвижимость, так и на проживание), а также отсутствие налогов на недвижимость и низкая стоимость содержания жилья. Кроме того, свою лепту вносят отсутствие языкового барьера, мягкий климат и близость к России.
Выше упоминались цены на элитную курортную недвижимость Грузии. Следует понимать, что обычное жилье здесь все же подешевле.
Квартиру в новостройке можно приобрести от $350-450 за кв. м.
По словам Федора Дробышева, наиболее популярными у россиян являются апартаменты в новостройках в Батуми в бюджете до $50 тыс., суммарно на них приходится более 88% всех запросов по Грузии.
После обострения
«Пока изменений в спросе на жилье в Грузии мы не заметили, – говорит представитель Tranio.Ru. – Последние события, связанные с взаимоотношениями между Грузией и Россией (особенно учитывая запрет авиарейсов), скорее всего, смогут оказать влияние на туристический рынок, однако пока трудно прогнозировать продолжительность этого влияния, а значит и его масштабы».
Федор Дробышев считает, что пока рано делать какие-либо выводы – нужно посмотреть, как пройдет сезон 2019 и как скажется отмена прямых рейсов в Грузию. Впрочем, говорит собеседник ЦИАН.Журнала, вероятно, это будет незначительное снижение и оно в большей степени коснется сезонного организованного туризма и аренды, чем покупателей недвижимости.
«На мой взгляд, небольшое падение количества сделок в ближайшее время возможно скорее не только из-за кризиса, но и за счет вступления в силу нового закона в Грузии о ВНЖ для иностранцев. Если раньше минимальный порог инвестиций в недвижимость в Грузии для получения ВНЖ был $35 тыс., то уже в июле он может стать $100 тыс.», – говорит Дробышев.
В целом, каких-то принципиальных изменений представитель HomesOverseas.ru не прогнозирует. В конце концов, говорит он, Грузия остается доступной по суше и по морю, да и авиасообщение сохранится, хотя и с пересадками в Белоруссии, Армении или Турции.
Юридическая сторона
Мария Баст (Архипова), адвокат, председатель «Ассоциации адвокатов России за права человека», считает, что с юридической точки зрения ситуация ничем не угрожает собственникам недвижимости в Грузии, имеющим российское гражданство. Она напоминает, что Грузия является членом Совета Европы, на нее распространяются Европейские конвенции, гарантирующие права и свободы, в том числе право собственности, Грузия стремится в Евросоюз, где также права и свободы человека, правовое государство являются обязательным условием для вступления в ЕС.
«Сомнительно, что Грузия пойдет по пути дискриминации по национальному признаку и по происхождению, так как в этом случае у Грузии могут возникнуть серьезные проблемы с Советом Европы и вступлением в Евросоюз. Я не исключаю каких-то частных случаев национализма, но они все могут быть разрешены в рамках грузинского законодательства и международного права и вряд ли приведут к существенным нарушениям прав и свобод».
Мария Баст, адвокат, председатель «Ассоциации адвокатов России за права человека»
Единственное, на что стоит обратить внимание, считает юрист, так это на то, что с точки зрения грузинского законодательства и позиции Евросоюза и Совета Европы посещение Абхазии и Осетии россиянами без разрешения Грузии считается преступлением. Допустимы аналогичные санкции в отношении лиц, посещающих Крым без разрешения Украины.
«Был прецедент, когда Россия ввела строгие ограничения в отношении грузинских граждан на посещение России, но Грузия, напомню, ответных мер не принимала, как раз опасаясь обвинений Евросоюза в дискриминации и в силу внутренней политики на построение правового государства, демократического общества», – говорит собеседница ЦИАН.Журнала.
Что касается покупки недвижимости, то если Грузия не введет специальных санкций и ограничений, то условия останутся теми же, что и для всех иностранцев, считает эксперт. Однако и в этом случае санкции будут выглядеть как дискриминация, поэтому вряд ли такой вопрос вообще возникнет, резюмирует юрист.
