Как вернуть миллионы налога от государства. Успейте до 31 декабря 2022 года!

Кто может претендовать на возврат налога с продажи жилья?

Эта опция есть у тех, кто платил НДФЛ за 2019 год (и последующие: 2020-й и 2021-й) с продажи жилья, приобретенного:

• на первичном рынке;
• на вторичном рынке;
• в ипотеку;
• по наследству;
• по договору дарения;
• по решению суда.

Возврат налога не зависит от зарплаты — белой или серой, от форм занятости, а в случае истечения срока — от налогового резидентства. Вернуть могут и наемные сотрудники, и пенсионеры, и самозанятые, и индивидуальные предприниматели, и резиденты, и (в ряде случаев) — нерезиденты.

Какие есть основания для возврата уплаченного налога?

Эти возможности следуют как из явных, так и из неявных норм законодательства и подтверждены Минфином и практикой.

Одна из явных возможностей введена Федеральным законом от 23 ноября 2020 года № 374-ФЗ (в редакции Федерального закона от 2 июля 2021 года № 305-ФЗ). Внесены поправки о том, что срок владения при продаже жилья, ранее приобретенного по ДДУ/ЖСК/переуступке, отсчитывается с даты полной оплаты соответствующего договора (без учета доплат за метраж после ввода объекта в эксплуатацию). Поправки имеют обратную силу и применимы с 1 января 2019 года.

Что надо сделать, чтобы вернуть налог?

Во-первых, убедиться, что к моменту выбытия из владения срок владения истек. Срок владения — три года или пять лет в зависимости от ситуации и региона.

Во-вторых, до конца 2022-го нужно подать корректировку декларации 3-НДФЛ (через личный кабинет налогоплательщика, по почте, лично), заявление и сопроводительное письмо, чтобы вернуть 100% налога за 2019 год либо восстановить вычет, использованный в порядке взаимозачета.

Если же срок не истек, надо смотреть варианты законной налоговой оптимизации постфактум.

Заранее уточните у проверенного налогового консультанта, подходит ли ваша конкретная ситуация под возврат.

Как вернуть 100% налога за продажу жилья, купленного на первичном рынке, а заявленный взаимозачет — восстановить?

Должно совпасть два условия:

1. жилье приобрели по ДДУ, ЖСК или переуступке;
2. с момента оплаты прошел минимальный предельный срок владения (это три года или пять лет в зависимости от ситуации).

Как было раньше: точка отсчета срока владения в целях налогообложения принималась для ДДУ с момента регистрации права собственности в Росреестре, а для ЖСК — с более поздней датой из двух: полной выплаты пая или акта приема-передачи.

Как стало: Федеральный закон от 23 ноября 2020 года № 374-ФЗ (в редакции Федерального закона от 2 июля 2021 года № 305-ФЗ) внес поправку в статью 217.1 Налогового кодекса: при продаже жилья (или доли в нем), приобретенного по ДДУ, ЖСК или по договору уступки прав требования по ДДУ, точка отсчета срока владения таким жилым помещением (долями) исчисляется с даты полной оплаты стоимости жилого помещения по договору. Дополнительная оплата за метраж после ввода в эксплуатацию не учитывается.

Поправки подписаны в ноябре 2020 года. Продавцы недвижимости в 2019-м году к этому времени уже отчитались и заплатили налог либо истратили взаимозачет. И не знают, что теперь имеют право вернуть весь уплаченный государству налог.

Какой срок владения должен быть для полного возврата налога?

Пять лет (для продаж 2019-го года) — минимум столько должно пройти от оплаты договора ДДУ, ЖСК или цессии до перерегистрации собственности на покупателя. Есть ряд регионов-исключений, где действует срок владения три года — уточняйте, какой порядок действует у вас.

Три года или пять лет — для продаж 2020 года и позже начинается дифференциация срока владения. Если жилье было единственным, считаем три года от даты полной оплаты договора до даты перерегистрации на покупателя, если не единственным — пять лет.

На кого не распространяется возможность вернуть уплаченный налог с продажи?

Измененная законодателем точка отсчета с даты оплаты применяется только для продажи жилья с зарегистрированным правом собственности. Из этого следует, что:

• апартаменты и прочие коммерческие помещения — не жилье, соответственно, норма не применяется;
• продажа по уступке — не считается.

Как считается дата оплаты?

— Дата оплаты — это оплата застройщику по договору ДДУ, ЖСК или цеденту по договору цессии (цедент — первоначальный владелец прав требования).

— Дата выплаты ипотеки банку неважна.

— Момент оплаты договора часто не совпадает с датой, когда деньги ушли от покупателя. Обычно это поступление денег на счет продавца, если иное не предусмотрено договором.

— В случае с переуступкой и расчетом наличными дата оплаты — это дата расписки.

— Когда дольщики вступают в собственность по решению суда и суд установил, что право требования возникло на основании ДДУ, срок владения считается с момента оплаты ДДУ (цепочку возникновения права потребуется показать и обосновать).

— Предварительный договор купли-продажи с последующим заключением основного формально не является договором ДДУ. Однако если есть судебное решение о признании такого договора фактическим ДДУ, тогда налоговая примет дату оплаты такого договора. Если приобретали квартиру по предварительному ДДУ, достаточно наличия в нем сведений об объекте долевого строительства и цены договора.

— Если в договоре ДДУ/ЖСК/переуступки фигурирует только один из супругов, но покупка была в официальном браке, при переходе жилья к другому супругу (раздел имущества при разводе, по брачному договору или по наследству) срок владения также будет отсчитываться с даты оплаты — и неважно, что дольщиком/пайщиком был другой супруг. В письменном обращении в ФНС этот момент нужно уточнить.

На что обратить внимание и какие действия предпринять для возврата налога с продажи — читайте в чек-листе.

Чек-лист для возврата налога (для продаж жилья, ранее приобретенного на первичном рынке)

Объект — жилой, продан из собственности

Если проданы апартаменты либо иные нежилые помещения или продано имущественное право по переуступке, кодекс не предусматривает точку отсчета срока владения в целях налогообложения с момента полной оплаты договора ДДУ, ЖСК или цессии.

Основание владения — ДДУ, ЖСК или договор переуступки по ДДУ

Если в основании собственности стоит решение суда или если покупали по предварительному договору, цепочка усложняется. Изучайте документы, разъяснения и стыкуйте свою ситуацию с судебной практикой.

Прошло три года или пять лет с полной оплаты

В зависимости от региональных особенностей и от того, единственное жилье или нет. Критерий единственного жилья применяется с доходов 2020 года и далее. Проверьте, есть ли специальный закон в вашем регионе о трехлетнем сроке безотносительно того, единственное жилье или нет.

Верно определен критерий единственного жилья (для продаж в 2020-м и позже)

Если на продавца записан только один жилой объект, это не значит, что жилье единственное. И наоборот: наличие другого жилья в ряде случаев может не выбивать из статуса единственного жилья.

Изучите нормы соответствующего пункта статьи 217.1 Налогового кодекса в части единственного жилья и разъяснения Минфина.

Верно определена дата оплаты

Это не та дата, когда деньги ушли от покупателя. Если в договоре прямо не сказано, что считать датой оплаты, то это дата поступления денег на счет продавца (указана, например, в акте сверки) или дата расписки в случае цессии.

Руководствуйтесь нормами смежного законодательства для ее правильного определения. Но на местах сотрудники ФНС не всегда знают такие тонкости, поэтому могут ошибаться в пользу налогоплательщика и принимать за дату оплаты дату платежного поручения (дату открытия аккредитива). В моей практике инспекторы ФНС еще ни разу не пытались выяснить реальную даты оплаты договора ДДУ, ЖСК или цессии, удовлетворяясь датой платежного поручения.

Есть подтверждение даты оплаты

Если документа нет, его нужно восстановить.

Учтены особенности отсчета срока владения в целях налогообложения при продаже

• Ипотека — не влияет на дату оплаты.
• Доплата в ЖСК — может влиять на дату оплаты. Последний платеж ЖСК после ввода в эксплуатацию может включать позиции помимо доплат за метраж, и это «выбьет» из новых правил для возврата налога.
• Наследование прав по ДДУ, ЖСК или цессии — если наследодатель полностью оплатил соответствующий договор, есть возможность применить точку отсчета срока со дня смерти наследодателя, но с некоторыми оговорками.
• Покупка в браке без брачного договора на одного из супругов — точка отсчета для другого не меняется, если второй стал титульным собственником в результате раздела имущества при разводе, заключения брачного договора или наследования. К перечню приложений в ФНС нужно добавить свидетельство о браке, а в письмо — соответствующую аргументацию.

Срок не прошел или ситуация другая — что делать?

Смотреть другие возможности частичного или полного возврата налога. Всего таких механизмов более 10. Они следуют как из явных, так и из неявных норм законодательства, подтверждены Минфином и практикой.

Например, знаете ли вы, что взаимозачет возможен и без встречной покупки, и без официальной зарплаты? Уточните эти и другие возможности у проверенного консультанта по налогам.

Правовой ликбез

Федеральным законом от 23 ноября 2020 года № 374-ФЗ (в редакции Федерального закона от 2 июля 2021 года № 305-ФЗ) были внесены поправки в статью 217.1 Налогового кодекса РФ о точке отсчета срока владения объектом жилой недвижимости, приобретенным по ДДУ/ЖСК/переуступке, с момента полной оплаты соответствующего договора, имеющие обратную силу с 1 января 2019 года.

Как звучит норма? В соответствии со статьей 217.1 Налогового кодекса «…в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), по договору об участии в жилищно-строительном кооперативе, минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или долей (долями) в нем исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором, в которой для указанных целей не учитывается дополнительная оплата в связи с увеличением площади указанного жилого помещения после ввода в эксплуатацию соответствующего объекта строительства.

В случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или долей (долями) в нем исчисляется с даты полной оплаты прав требования в соответствии с таким договором уступки прав требования».

До этих поправок точка отсчета срока владения в целях налогообложения принималась для ДДУ с момента регистрации права собственности в Росреестре, а для ЖСК — с более поздней из двух дат: полной выплаты пая или акта приема-передачи.

Что это значит на практике: поскольку поправки были подписаны в конце 2020 года, но с обратной силой на 2019-й, — по доходам за 2019-й год продавцы недвижимости отчитались до 30 июля 2020 года (перенос срока в связи с COVID-19), налог уплатили до 15 июля 2020 года.  Для продавцов, у кого минимальный срок владения по новым правилам прошел, возникает отличная возможность вернуть свои деньги.

Чтобы полностью вернуть налог за 2019 год (или восстановить право на вычет, заявленный взаимозачетом), надо успеть в календарном 2022-м подать обнуленную декларацию, заявление на возврат и письмо с обоснованием и подтверждающими документами. В 2023-м году право вернуть НДФЛ за 2019-й сохранится только для некоторых категорий пенсионеров.

А для возврата уплаченного налога за 2020 год для всех категорий налогоплательщиков в запасе есть весь 2023-й.

Автор — Татьяна Макурова, консультант по налогам, частная налоговая практика «Алгоритмика налогов», консультант по налогам при продаже недвижимости, спикер Циан, Всероссийского жилищного конгресса, автор курсов и семинаров по налогам для риелторов и агентств, автор книг по налогообложению, инициатор поправок в налоговое законодательство.