Коворкинги или офисы: кому принадлежит будущее?

Рост на тысячи процентов

Согласно опросу Циан, в котором участвовали 2350 сотрудников столичных компаний, белые воротнички остро ощущают нехватку коворкингов — им, чтобы поработать, приходится выбирать между домом и офисом.

По данным международной консалтинговой компании Knight Frank, в мире насчитывается почти 18 тыс. коворкингов, рассчитанных на 1,7 млн человек. С 2010 года количество коворкингов увеличилось на 3500%, а число работающих в них людей — на 8000%.

По подсчетам аналитиков компании Cushman & Wakefield, в Лондоне доля коворкингов составляет уже 6,8% общего предложения площадей, в России этот показатель только приближается к 1,3%, но спрос на гибкие офисы очень быстро растет.

Как рассказала Наталья Никитина, партнер, руководитель департамента офисной недвижимости Cushman & Wakefield, при условии ввода всех заявленных площадок объем рынка flex-офисов в 2020 году способен составить 269 тыс. кв. м. Таким образом, доля гибких пространств достигнет 1,5% всех офисных площадей.

Белые воротнички рвутся в коворкинги

В октябре 2020 года из-за сложной эпидемиологической обстановки компании Москвы обязали перевести 30% штатных сотрудников на удаленку. По словам Дмитрия Карпенко, менеджера по продукту «Коммерческая недвижимость» Циан, с началом работы из дома выросла и эффективность.

66% руководителей считают, что работа из дома не снижает эффективности сотрудников. 44% специалистов также утверждают, что на удаленке они показывают лучшие результаты, чем в офисе (по исследованию Webinar.ru). При этом треть (34%) переведенных на удаленку специалистов недовольны большим количеством отвлекающих бытовых факторов (данные опроса HeadHunter).

Фото: Workki Neo Geo

Интересуются гибкими офисами и крупные компании. Так, отмечают в Cushman & Wakefield, в этом году «Газпромнефть-СМ» арендовала 2,5 тыс. кв. м в Workki Neo Geo, «Ситимобил» — 3,4 тыс. кв. м в WeWork Arcus III, Ozon занял 3,4 тыс. кв. м в «SOK Федерация», компания ФСК переехала в «Space I Арбат» (3,2 тыс. кв. м), а GreenAtom арендовал 2,5 тыс. кв. м в «Ключ Сириус Парк».

Чем манят арендаторов гибкие офисы?

Если отправленные на удаленку белые воротнички рассматривают коворкинги как пространство, где реально поработать в тишине, место, где не будут отвлекать дети и домашние питомцы, то у компаний к гибким пространствам требования серьезнее.

По сути коворкинг — это офис с сервисом и более комфортными условиями аренды, поэтому иногда его еще называют сервисным офисом. Гибкость тут — в особых условиях договора аренды, которые позволяют без проблем уменьшать или увеличивать площадь, досрочно прерывать срок аренды. Офис подстраивается под потребности бизнеса. В условиях неопределенности и кризиса эта гибкость порождает большой спрос со стороны арендаторов.

По словам Дмитрия Карпенко, преимущества коворкинга для работодателей очевидны: им не надо думать о ремонте, уборке, замене или поставке оборудования и т. д. — всем этим занимается оператор коворкинга. Для компании-арендатора это означает сокращение расходов и экономию на оплате этих услуг.

Увлечение flex-офисами объясняется просто: когда компания выбирает, переехать в другой офис или остаться, в пользу последнего самым весомым аргументом выступает стоимость отделки и долгий срок нового договора.

Фото: сеть коворкингов «Ключ»

Гибкие офисы готовы предоставить клиенту полностью закрытое помещение, выполнить отделку и прочее, поэтому в финансовом плане переезд для компании становится нейтральным. «Еще один плюс flex-офисов — не нужно подписывать договор аренды на пять лет, достаточно заключить его на два или полтора года — как удобно. Например, штаб-квартира говорит: завтра мы уходим из России. Компания просто встает и покидает офис, не оставляя при этом денег в отделке. Поэтому гибкие офисы очень востребованны — в кризисное время спрос на этот продукт только растет. У нас каждый клиент смотрит flex-офисы», — уточняет Наталья Никитина.

Фото: сеть коворкингов «Рабочая станция» 

Иногда помимо классических офисных функций гибкие пространства предлагают дополнительные сервисы. Так, Степан Демин, маркетолог сети коворкингов «Рабочая станция», рассказывает, что в сети есть даже капсульный отель. Человек приезжает в командировку на сутки или двое, живет в отеле, тут же арендует рабочее место, бронирует переговорную, чтобы пригласить на обсуждение партнеров/коллег.

По мнению Марии Зиминой, директора департамента офисной недвижимости Knight Frank, особенность московского рынка flex-пространств — то, что ниша недорогих площадок пока представлена недостаточно хорошо, а качество имеющихся вариантов не всегда соответствует ожиданиям арендаторов о современном и удобном офисном пространстве.

Сейчас арендаторов больше всего привлекают предложения со средней ценой 20–30 тыс. рублей в месяц за рабочее место.

Наступление по всем фронтам

По подсчетам Cushman & Wakefield, в 2021 году объем гибких офисов предположительно увеличится до 342 тыс. кв. м (1,8% всех офисных площадей).

«В этом году мы анонсировали открытие нескольких новых крупных площадок, — комментирует Антон Писецкий, коммерческий директор сети коворкингов «Ключ». — Во-первых, «Ключ 1905» — новый для нас формат сочетания офисов с собственным фитнесом и спа. «Ключ Вернадского» — рекордные для нас 20 тыс. кв. м офисов под build-to-suit. «Ключ Балчуг Софийская» — частные рабочие пространства на набережной напротив Кремля. Плюс большое открытие площадки в Гостином Дворе. Совсем недавно «Ключ» анонсировал новую площадку на Новом Арбате. В итоге общая площадь всех анонсированных объектов сети увеличивается до 60,5 тыс. кв. м — и это только начало».

Фото: сеть коворкингов «Ключ»

Павел Федоров, исполнительный директор Space 1, отмечает, что компания готова рассмотреть еще от 30 до 50 тыс. кв. м площадей, которые сдаются в субаренду из-за перевода сотрудников на удаленную работу.

Степан Демин утверждает, что до конца этого года сеть «Рабочая станция» откроет коворкинг Black на Павелецкой площади площадью 3,4 тыс. кв. м.

Сеть коворкингов MeetingPoint в сентябре открыла новую локацию в «Московском шелке», до конца года собирается открыть еще один коворкинг — в «Даниловской мануфактуре», говорит Лариса Афанасьева, генеральный директор сети. Кроме того, компания запустила франшизу MeetingPoint, которая позволит быстро зайти в рынок и работать под уже известным брендом.

К 2023 году, по прогнозам экспертов Циан, площадь гибких офисов в Москве увеличится до 713 тыс. кв. м, то есть в 2,7 раза превысит показатели 2020 года. Конечно, Лондон с его 6,8% коворкингов нам догнать не удастся: по итогам 2023 года гибкие офисы будут занимать около 3% офисных площадей Москвы.

Коворкинги будут в половине новых ЖК…

Стабилизация эпидемиологической ситуации, восстановление деловой активности и возвращение на рабочие места будут способствовать популярности гибких офисов, считает управляющий директор сети смарт-офисов SOK Михаил Бродников. По сравнению с допандемийным периодом спрос на гибкие пространства уже вырос в 10 раз.

Весенний карантин укрепил новую тенденцию — коворкинги в жилых комплексах, или лайфворкинги. Проекты рабочих пространств на первых этажах жилых зданий представлены у нескольких крупных застройщиков. По прогнозу, к 2025 году коворкинги будут присутствовать примерно в половине новостроек. Плюсы несомненны: рабочее место рядом с домом (если вы живете в этом же ЖК) экономит время и силы на дорогу. С общей тенденцией на удаленную работу перспективы у лайфворкингов — самые обнадеживающие, полагает Антон Писецкий.

Дмитрий Карпенко тоже верит в светлое будущее коворкингов в составе жилых комплексов: далеко не у всех есть возможность комфортно работать дома, а гибкий офис предоставляет рабочее место, полностью оборудованное всем необходимым.

Но все же прежде, чем принимать решение о включении гибких офисов в проектируемые сегодня ЖК, Наталья Никитина рекомендует проанализировать загрузку существующих в спальных районах коворкингов, оценив, какой она была до пандемии и какая — сейчас. Не исключено, что эту идею не стоит монетизировать.

Эксперт уверена, что новые коворкинги будут открываться там, где есть нормальные здания и спрос на них. Если в бизнес-центре нет спроса на обычную аренду, его не будет и на гибкие офисы. А спрос на здания в Москве есть в центре города, на Ленинградском проспекте, в районах от юго-запада до северо-востока на ТТК, рядом с метро.

…и в каждом бизнес-центре?

На Западе существуют целые бизнес-центры, которые работают как коворкинги, говорит Лариса Афанасьева. В Россию формат гибких офисов пришел сравнительно недавно — пандемия ускорила его развитие. Сегодня спрос на гибкие пространства есть со стороны крупных брендов, которым в связи с переводом на удаленку части сотрудников необходим офис меньшей площади, но с высоким уровнем сервиса.

Нуждаются в коворкингах и небольшие компании и стартапы, которым удобно работать в мини-офисах, пользоваться услугами переговорных комнат и другими сервисами, которые обеспечивает коворкинг. Есть запросы и на одно-два рабочих места. «В скором времени в каждом бизнес-центре Москвы будет присутствовать коворкинг в том или ином формате», — убеждена Лариса Афанасьева.

Фото: сеть коворкингов «Рабочая станция» 

Наталья Никитина считает, что активно развиваться будут только крупные сети. Точечная история работает только в том случае, если собственник сделал у себя в здании гибкий офис.

Эпидемиологическая ситуация, карантинные меры и экономические последствия заставили бизнес рационально подходить к тратам, соглашается Михаил Бродников. Так как гибкие продукты, которые предлагают смарт-офисы, эффективны, они обязательно заинтересуют бизнес — это вопрос времени. Решения, предусматривающие простой вход и выход из договора аренды и включенный сервис высокого уровня, одинаково привлекательны как для крупных корпораций, так и для малого бизнеса.

Дальше рынок коворкингов удивит еще больше: рост интереса к гибким рабочим пространствам превысит сегодняшние 50% в год, а уже в не очень далеком будущем традиционная аренда станет скорее исключением из правил, предсказывает Михаил Бродников. Фантастика? Поживем — увидим.