Большая кольцевая линия (БКЛ) — кольцевая линия московского метро. В отличие от привычной кольцевой, БКЛ имеет гораздо больший диаметр и охватывает удаленные от центра столицы районы — те, жители которых привыкли добираться до ближайшей станции наземным общественным транспортом. Теперь метро пришло и к ним.
Изображение: mossobyanin/vk.com
8 декабря открылось 10 станций линии: девять абсолютно новых станций («Терехово», «Кунцевская», «Давыдково», «Аминьевская», «Мичуринский проспект», «Проспект Вернадского», «Новаторская», «Воронцовская», «Зюзино») и одна реконструированная — «Каховская».
Большая кольцевая линия станет еще одной кольцевой линией Московского метрополитена и разгрузит радиальные линии. БКЛ будет включать 31 станцию и 44 пересадки на метро, МЦК, МЦД, пригородные направления. Общая длина кольца составит 70 км. Полностью кольцо будет запущено к концу 2022 года или к началу 2023-го.
Развитая транспортная сеть является большим преимуществом, так как обеспечивает доступ к любой точке города, говорит Юлия Токарева, партнер, руководитель департамента стратегического консалтинга Cushman & Wakefield. Это отражается на стоимости недвижимости, а также на востребованности жилья и коммерческих объектов.
Фото: М. Мишин, пресс-служба Мэра и Правительства Москвы/mos.ru
«Открытие метро в Новой Москве увеличило стоимость жилой недвижимости на 20%, а развитие МЦК дало старт развитию промзон, которые ранее не были вовлечены в городское развитие, и созданию новых инвестиционно-привлекательных территорий», — уточняет эксперт.
Выясним, на сколько подорожает недвижимость рядом с открывшимися станциями?
Александр Москатов, управляющий директор сети офисов недвижимости «Миэль», называет несколько ключевых моментов, связанных с БКЛ:
— Вместе с открытием новых станций зарождаются и новые районы. Со временем они будут называться «между кольцевой линией и БКЛ». Покупатели будут говорить: «Хочу приобрести квартиру в границах БКЛ». На наших глазах появляется новые критерии выбора локации.
— Выиграют все районы, но особенно — те, в которых вообще не было метро. Тем, где оно уже было, БКЛ лишь добавит новые пересадочные узлы. Жители выиграют в транспортной доступности — для многих значительно сократится время в пути (до получаса — это большая экономия в мегаполисе). Открываются не просто станции метро, а кольцевые станции — это значит, что добираться до пункта назначения будет удобнее.
— Запуск БКЛ добавит ликвидности и ближайшим районам.
Станция станции рознь
БКЛ — кольцевая линия, но не все станции «одинаково полезны». Как объясняет руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов, есть существенная разница между платформами, которые открываются в локациях, уже развитых с точки зрения транспортной доступности, и теми, что находятся в неосвоенных районах.
По словам эксперта, районы внутри МКАД за небольшим исключением уже довольно плотно охвачены линиями метро. И открытие новых станций, часто расположенных рядом со старыми, если и влияет на рост цен на жилье, то незначительно.
Фото: mossobyanin/vk.com
«В случае с БКЛ как раз такая ситуация. Открытие станций кольцевой линии ускорит поездки жителей и разгрузит радиальные линии, но районы, где открываются новые станции, и раньше отличались хорошей транспортной доступностью».
Другое дело — Новая Москва.
Дорожает до 25%
Больше всего растут цены на жилье при открытии новых платформ метро именно в Новой Москве и Подмосковье, комментирует Дмитрий Таганов. «С момента появления новостей об этом событии до открытия станции средний уровень цен на жилье вырастает примерно на 15%. В течение года после этого — еще на 5–10%. В совокупности рост достигает 20–25%. Но это касается только объектов, расположенных в 15–20 минутах ходьбы от метро, более отдаленные варианты дорожают меньше».
Фото: mossobyanin/vk.com
Безусловно, московские застройщики с энтузиазмом открывают строительство рядом с будущими станциями. Среди них — ГК «Гранель», которая строит один из жилых комплексов рядом со станцией БКЛ «Нижегородская» (она пока не открылась). Как отмечает Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам, дополнительный интерес к проекту уже появился.
«В целом открытие новой кольцевой постепенно увеличит спрос на новостройки в ближайшем окружении от станций БКЛ. Но это будет зависеть от особенностей и транспортной доступности каждого объекта».
заместитель директора по продажам ГК «Гранель»
Из только что открытых станций половина — пересадочные (то есть метро было и раньше — в непосредственной близости от новых станций). Еще две станции («Новаторская» и «Зюзино») находятся в пешей доступности от ранее открытых станций. А вот открытие станций в Давыдкове и Очакове сыграет заметную роль в ценообразовании на местную недвижимость, считает Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитики.
Фото: mossobyanin/vk.com
Для отрезка линии от «Кунцево» до «Мичуринского проспекта» ситуация иная, объясняет собеседник Циан.Журнала. Вокруг станций «Давыдково» и «Аминьевская» есть сложившаяся городская застройка, причем до существующих станций добираться из этих районов было не так удобно.
(Нажмите на изображение, чтобы увеличить)
Изображение: скриншот Яндекс.Карты
«Обычно открытие радиальной линии метро приводит к повышению цены 1 кв. м на 20% (именно на столько дорожает метр от раскрытия котлована до запуска движения). Для кольцевых линий (мы можем опираться на опыт МЦК) надбавка за близость к станции меньше — не более 8–9%».
Подобное соотношение сохранится. Во всяком случае, именно так было со станцией БКЛ «Народное Ополчение», которая открылась весной 2021 года в районе, где раньше не было станции метро.
Более заметным был бы рост в крупном районе Матвеевское (если бы станция была построена непосредственно у выезда из района), продолжает Алексей Попов, но трассировка линий учитывала необходимость организации пересадки на Киевский ход МЖД — район так и останется без станции в шаговой доступности.
А что будет происходить со ставками аренды?
Арендные ставки обычно плотно коррелируют с ценами на недвижимость, поэтому, если вырастут цены на квартиры, поднимутся и цены на съемное жилье, говорит риелтор Ирина Горбачева. По ее мнению, так как линия БКЛ проходит через удаленные от центра Москвы районы, то в ее окрестностях чаще арендуют недвижимость в средне- и низкобюджетном сегментах — проще говоря, не самые состоятельные люди.
риелтор
Фото: mossobyanin/vk.com
В перспективе влияние метро уменьшится
Сегодня рынок земельных участков под строительство новых ЖК очень активен. В периферийной части города в оборот вовлечены в основном территории бывших промзон, которых в западной части города не так много. Например, линия пройдет рядом с производственными зонами «Очаково» (но часть земель в ней пока не предполагается выводить из промышленного и/или инфраструктурного назначения) и «Воронцово» (тут почти все участки уже разобрали крупные застройщики).
Но со временем открытие новых станций (во всяком случае, в пределах МКАД) перестанет сильно влиять на стоимость недвижимости.
Фото: mossobyanin/vk.com
«С учетом высокой плотности сети метро в столице этот фактор постепенно будет менее значимым в ценообразовании (как на участки и проекты, так и на квартиры в них), — резюмирует Алексей Попов. — Более важным становится качество самого проекта: архитектурные решения, благоустройство, его инфраструктурное и инженерное наполнение, качество строительства».
В каких столичных районах остро не хватает станций метро? Делитесь своими идеями в комментариях!
