Рынок недвижимости демонстрирует рекордные темпы продаж, цены растут. А вот ставки на банковские депозиты снизились до уровня, когда уже нет никакого смысла держать накопления в банке. Поэтому люди переводят свои накопления в самый надежный вид инвестиций — недвижимость.
Что выгоднее: купить и быстро перепродать или сдавать в аренду?
В условиях мягкой кредитной политики, низкой ключевой ставки Центробанка и низких ставок по ипотеке снижение цены квадратного метра маловероятно. Поэтому вкладывать средства в недвижимость сейчас действительно выгодно, отмечает Алексей Попов, руководитель Аналитического центра Циан.
Какую стратегию выбрать — покупать квадратные метры для того, чтобы быстро перепродать, или же под аренду? Допустимы оба варианта, считает эксперт. Все зависит от того, каким средствами вы располагаете. Если у вас есть определенная сумма, вы видите, что сейчас на рынке от старта продаж до завершения строительства квартира дорожает на 20%, знаете локации, где снижается объем предложения, почему бы не войти в проект?
Если ваша цель — вернуть инвестиции максимально быстро, нужно смотреть панельные дома, если вы готовы подождать три — три с половиной года — монолитные, но следует учитывать, что во втором случае выше порог входа.
«Сдача квартиры в аренду — тоже рабочая схема, — подчеркивает Алексей Попов. — Пандемия показала, что рынок аренды быстро падает, но и восстанавливается быстро. И арендная плата, которую вы будете получать, все равно выше процентов банковских депозитов. Кроме того, если у вас изменятся жизненные обстоятельства, вы всегда при необходимости сможете сами переехать в квартиру, которую сдавали, либо перепродать ее».
Банковские вклады сейчас дают не более 4% годовых — такие цифры приводит Ольга Тумайкина, коммерческий директор ГК ФСК, и уточняет, что, вкладываясь в новостройку на начальном этапе до окончания строительства, реально получить в среднем 20–25%.
Что надо учитывать, выбирая объект для инвестирования?
- Репутация застройщика. Как давно компания на рынке, сколько сданных объектов.
- Местоположение. Проанализируйте, что будет строиться в этой локации, сколько появится конкурирующих проектов, будет ли развиваться транспорт (например, если откроется метро, жилье, расположенное поблизости, подорожает).
- Сроки строительства. Рассчитайте, когда вы планируете выйти из проекта: на этапе строительства или после сдачи дома в эксплуатацию.
- Параметры объекта. Лучше всего продаются небольшие квартиры — однокомнатные и двухкомнатные. Изучите структуру квартир, выбирайте среди тех, которых мало (допустим, с необычными, но удобными планировками, видовые и т. п.). Благодаря этому потом вы перепродадите квартиру по более высокой цене, не конкурируя с застройщиком, который также реализует квартиры в этом ЖК.
- Средние этажи. Рассматривайте варианты квартир, расположенные не слишком низко, но и не слишком высоко: такое жилье более ликвидно и стоит дешевле. Исключение составляют видовые квартиры — их стоимость выше.
- Если приобретаете жилье для последующей сдачи в аренду, имеет смысл выбирать апартаменты. Во-первых, квартира и апартаменты в одной локации будут отличаться по цене (апартаменты на 20% дешевле). Таким образом, срок окупаемости уменьшится, а доходность увеличится до 9–10% годовых. Во-вторых, апартаменты выгоднее сдавать даже с учетом более высоких налогов и платы за коммунальные услуги.
- Для арендного жилья выбирайте квартиру с отделкой, так вы сэкономите время, быстрее сдадите ее в аренду и начнете получать доход. Квартиры с отделкой можно смотреть как на этапе строительства, так и уже готовые. Кроме того, если вы приобретаете квартиру с привлечением ипотечного кредита, отделка также обойдется по более низким по сравнению с потребительским кредитом процентным ставкам.
Ольга Тумайкина,
коммерческий директор ГК ФСК
Инвестируя в недвижимость, следует учесть и определенные риски. Так, если на первичном рынке действует программа льготной ипотеки, на вторичном рынке ее нет. Поэтому продать квартиру по такой цене, как сейчас продаются квартиры у застройщика, иногда удастся, иногда — нет, предупреждает Алексей Попов.
Предположим, рассчитывая на быстрый возврат инвестиций на вторичном рынке, вы приобрели квартиру в панельном доме за 6 млн рублей, выставили на продажу по окончании строительства за 8 млн рублей — по такой же цене, как реализует застройщик. Но на вторичном рынке нет ипотеки под 6,5%, с помощью которой покупатель купит квартиру у застройщика, поэтому вам придется договариваться и, не исключено, уступать в цене.
Москва или Подмосковье? А может быть, Сочи?
Если выбор между столицей и Подмосковьем, с точки зрения аренды проще будет сдать московский проект, полагает Ольга Тумайкина.
Алексей Попов рекомендует: выбирая квартиру для инвестирования в Москве, смотрите, где будут строиться новые станции метро, особенно радиальные. В Подмосковье разумно обратить внимание на новостройки и квартиры на вторичном рынке рядом со строящимися или планируемыми к строительству станциями МЦД — до 2025 года будет запущено еще три направления. Сейчас там не очень высокий порог входа. Если квартира расположена в шаговой доступности от метро, при сдаче ее в аренду получится поставить московский ценник.
Выбирая проекты для инвестиций в Санкт-Петербурге, Алексей Попов рекомендует искать локации, где завершается строительство крупных жилых комплексов и не будут вводиться новые очереди.
Что касается курортной недвижимости, по мнению специалистов, Сочи, Крым — сложные рынки. Если в Москве и Санкт-Петербурге 95%+ продаж осуществляется по ДДУ, то на юге многие объекты продаются по иным схемам, есть риски увеличения сроков строительства плюс непрозрачные истории застройщиков. Придется разбираться и с тем, что будет строиться рядом, так как огромное значение имеет вид на море.
Квартира, студия, магазин?
Наиболее ликвидными являются однокомнатные и двухкомнатные квартиры площадью до 50 кв. м, рассказала Ольга Тумайкина. Она считает, что выгоднее вкладываться в проекты комфорт-класса — такое жилье конкурентоспособное и удобное. Сдать «бабушкин вариант» становится все труднее. В бизнес-классе более высокий порог входа. Эксперты рекомендуют вариант войти на стадии листа ожидания, а потом на этапе строительства перепродать.
Что касается студий, лучше выбирать те предложения, где удастся организовать полноценное жилое пространство — помещение от 29, а лучше от 32 кв. м, так как на меньшей площади жить некомфортно — как будущим покупателям, так и арендаторам. К тому же не все остались довольны после проведения в микростудиях карантина, напоминает Алексей Попов.
«А вот комнаты можно покупать, только если вы юрист, — предостерегает руководитель Аналитического центра Циан. — В противном случае — это самая маленькая площадь с самыми большими проблемами. Коммунальных квартир в Москве — всего 2,5–3% жилого фонда. Коммуналки в центре, комнаты в которых могли бы пользоваться спросом, расселены еще первым поколением риэлторов. Большая часть коммуналок — в спальных районах (Кузьминки, Текстильщики), а это не самые привлекательные для инвестирования районы».
У меня 2,5–3 млн рублей. Куда их вложить?
Обратите внимание на объекты в ближнем поясе Московской области. Без привлечения ипотеки купить за 3 млн квартиру довольно сложно. В Московской области быстрые сроки строительства, хорошая окупаемость. На границе ближнего и среднего Подмосковья есть варианты с панельными домами от надежных застройщиков.
Алексей Попов,
руководитель Аналитического центра Циан
Неплохим способом инвестиций эксперты называют коммерческую недвижимость. Люди стали меньше перемещаться по городу, больше времени проводить в своих районах, поэтому потребность для размещения объектов инфраструктуры растет. Но, говорит Алексей Попов, инвестиции в коммерческую недвижимость — более сложная история: нужен пешеходный трафик, визуальная доступность, подъезд грузового транспорта, электрическая мощность, место для вывесок и т. д. Если у вас есть знания в этой области, то стоит попробовать, если нет — без консультанта не обойтись.
Ольга Тумайкина указывает, что с точки зрения сроков окупаемости инвестиции в коммерческую недвижимость выгоднее, чем в квартиры и апартаменты, но это более затратно с точки зрения как ресурсов, так и средств. Минимальный бюджет входа в коммерческую недвижимость — 10 млн рублей. Но за такие деньги не все помещения будут ликвидными.
Что покупателю грусть, то инвестору — повод для оптимизма
Участников вебинара интересовал вопрос, не останутся ли инвесторы у разбитого корыта через пару лет, когда после окончания действия льготной ипотеки наступит спад, а цены на жилье пойдут вниз? По мнению экспертов, при мягкой кредитной политике и на фоне низкой ключевой ставки цены на недвижимость всегда растут. Поэтому предпосылок к их снижению ждать не приходится. Учитывая низкую обеспеченность жильем Московского региона (20–22 кв. м на человека), мечтать о том, что цены пойдут вниз, увы, также не стоит.
Для покупателя это грустный прогноз, а для инвестора — вполне оптимистичный: купив квартиру сегодня, завтра он будет получать стабильный доход от аренды, превышающий проценты по банковским депозитам.
Если инвестор через несколько лет решит продать квартиру, ее стоимость значительно вырастет. Главное — правильно выбрать объект для инвестирования.
Смотрите полную версию вебинара на нашем канале в YouTube
