Собственники жилья за рубежом столкнулись с проблемами в пандемийные 2020–2021 годы: закрытые границы, невозможность пользоваться своей недвижимостью и полная неопределенность.
В этом году ситуация еще менее благоприятная: ограничения авиаперелетов и непростая логистика (придется делать как минимум одну пересадку); финансовые трудности (к резким колебаниям курса добавляется запрет на вывоз наличной валюты на сумму свыше $10 тыс. и сложности с межбанковскими переводами); проблемы с получением виз (приостановили выдачу туристических виз Латвия, Литва, Эстония, Чехия, Польша и некоторые другие страны, хотя туда можно попасть для лечения, учебы или посещения родственников). Тревожат собственников и санкции в отношении россиян.
Обязательства, опасения и риски
Алина — собственница апартаментов в Болгарии (Циан.Журнал рассказывал о ее опыте). Сейчас Алина попала в затруднительное положение.
В этом году она решила сдавать свои апартаменты: слишком редко туда выбирается — содержать их ради пары недель в году нерентабельно. Алина надеялась отбить свои траты с помощью арендаторов.
В январе собеседница Циан.Журнала слетала в Болгарию, привела квартиру в пригодный для сдачи вид, вывезла ценные вещи и заключила договор по работе с арендаторами с местной управляющей компанией.
«Первые арендаторы заехали уже в марте, но практически сразу встал вопрос об оплате. Жильцы — иностранцы, перевести мне деньги привычным путем у них не получается из-за санкций и ограничений российского Центробанка. Долго ломали голову над проблемой и пока не придумали ничего лучше, чем просто передать наличными с человеком, который летел в Москву. Но это одноразовый способ, а как дальше?»
Алина признается, что очень нервничает: вдруг ее апартаменты вовсе перестанут ей принадлежать, если санкции коснутся и рядовых россиян?
Мы задали основные вопросы, волнующие собственников жилья за границей, экспертам.
Содержание недвижимости за рубежом станет дороже?
Да, дополнительные издержки будут — большинство из них связаны с поддержанием недвижимости и ее сохранности с учетом новых реалий на валютном рынке, отвечает директор отдела продаж HomesOverseas Федор Дробышев. Если раньше содержание квартиры в той же Болгарии или Турции обходилсь в 50–80 тыс. рублей в год, то теперь это сумма вырастет до 100–150 тыс. рублей или даже больше. К тому же стало сложнее проводить какую-либо оплату за границу.
В любом случае для контроля и поддержания своей зарубежной недвижимости понадобится надежная управляющая компания, зарубежное агентство недвижимости или хотя бы доверенное лицо на месте, чтобы избежать проблем с жильем в случае его продолжительного неиспользования, уверен эксперт.
Циан.Журнал уже писал о том, что бывает с недвижимостью, которая долго простаивает в нежилом виде: тут не только песчаные дюны из-за открытой форточки, но и новые обитатели — от птиц до «окупас» — бездомных, захватывающих чужую недвижимость. В той же Испании и ряде регионов даже появились специализированные фирмы, которые помогают избежать подобных ситуаций, не допуская несанкционированного заселения третьих лиц.
Оптимальный вариант — сдавать свою недвижимость через управляющую компанию и окупать все расходы на ее содержание, а может, даже и заработать что-то сверху в валюте. Но даже с пустующей недвижимостью россиян не должно случиться ничего страшного, главное — поддерживать ее в технически исправном состоянии, своевременно оплачивать все счета. А в этом как раз и поможет управляющая компания, говорит Федор Дробышев.
Сейчас нет ограничений на оплату валютой услуг за рубежом, включая ЖКУ, отмечает Павел Сигал, первый вице-президент общероссийской общественной организации «Опора России». Перевести деньги за границу можно через специальные компании, которым разрешены такие операции. Кроме того, доступны переводы по реквизитам в банках, которые не находятся под санкциями.
«Действительно, возникают сложности с финансовыми вопросами — с получением денег от сдачи в аренду и оплатой услуг. Пока россияне прибегают к помощи доверенных лиц — родственников или знакомых, которые находятся на территории Турции. В частности, можно перевести нужную сумму на банковский счет находящегося в Турции россиянина — обладателя банковской карты «Мир», чтобы он снял нужную сумму с карты в турецком банкомате и оплатил счета.
Кроме того, любой россиянин вправе перевести на банковский счет родственнику, который находится за рубежом, до $5 тыс. в месяц (upd: с 1 апреля ЦБ РФ увеличил лимит до $10 тыс. в месяц — Прим. ред.), хотя на практике бывают и отказы в переводе “по техническим причинам”».
Ален Еремеев, заместитель директора портала Turk.Estate
Нет запрета и на сдачу недвижимости в аренду. Важно, чтобы арендодатель был оформлен как самозанятый, ИП или юрлицо и уплачивал налог с дохода от аренды.
«Доход от сдачи в аренду заграничной недвижимости облагается по ставке 13%, если арендодатель — физическое лицо. Если налогоплательщик — самозанятый, то могут быть применены и другие ставки. Если же арендодатель — индивидуальный предприниматель, то это подразумевает более низкую ставку в соответствии с применяемой системой налогообложения» — уточняет Павел Сигал. Он предупреждает, что иногда доход от аренды может облагаться налогом и в стране, где недвижимость сдается в аренду.
Как сэкономить на расходах?
Выросшие цены на поездки за границу можно экономически компенсировать, если совершать сделки с зарубежной недвижимостью дистанционно. Например, можно оформить доверенность на распоряжение недвижимостью и передать ее местному риелтору или адвокату, которые проведут сделку от имени собственника и подскажут, как безопасно получить деньги на счет в России или в другой стране, советует юрист адвокатского бюро Asterisk Степан Хантимиров.
«Да, такой дистанционный способ несет временные и финансовые издержки, связанные с легализацией доверенности на территории иностранного государства, с доставкой доверенности, а также оплатой услуг риелтора или адвоката. Но эти издержки будут не больше, чем при поездке и личном оформлении сделки», — отмечает эксперт.
Как обезопасить зарубежную недвижимость?
Способ исключить риски санкций в отношении зарубежной недвижимости — переоформить ее на юридическое лицо, которое через цепочку собственников будет контролироваться владельцем недвижимости, рекомендует юрист Степан Хантимиров.
«Российский гражданин, который опасается санкций и желает защитить свою недвижимость, создает юридическое лицо в одной из стран-офшоров. Это офшорное юрлицо, в свою очередь, учреждает юридическое лицо в государстве, в котором находится недвижимость. Именно на это юридическое лицо и переоформляется недвижимость», — комментирует собеседник Циан.Журнала. При такой схеме россиянин останется фактическим владельцем недвижимости, а формально собственником будет юридическое лицо.
Могут ли отнять недвижимость за границей?
Управляющий партнер Barnes International Moscow Юбер Галларт считает такую вероятность крайне низкой. По мнению эксперта, куда более проблематичной видится возможность покупки зарубежной недвижимости в Европе и США в будущем: банки этих стран будут тщательно проверять источники средств из России.
Сейчас российские граждане вольны пользоваться своей недвижимостью и распоряжаться ею на свое усмотрение. Ограничения касаются только тех российских бизнесменов, которые персонально попали в санкционные списки. Но даже в этих случаях речь не идет о национализации или конфискации.
«Недвижимое имущество не изымается в доход ЕС или отдельных государств, а временно замораживается по регламенту Совета ЕС (EU No 269/2014). Бизнесмен, попавший в санкционный список, должен получить специальное разрешение соответствующего государства, чтобы совершить сделку с недвижимостью», — утверждает юрист Степан Хантимиров.
Он подчеркивает, что «ограничений распоряжаться своей недвижимостью на россиян вне списка никто не накладывал» — нет никаких санкций со стороны западных стран в отношении зарубежной недвижимости обычных граждан РФ.
Проще всего россиянам, у которых есть второе гражданство какого-либо из государств ЕС: для посещения западных стран им не требуется виза. Таким собственникам юрист рекомендует переоформить свою зарубежную недвижимость на себя как на гражданина другого государства, а не гражданина России. Это существенно снизит риски ограничений, которые в будущем могут грозить собственникам с российским гражданством.
