У любой квартиры есть рыночная и кадастровая стоимость. С первой все понятно — это цена, за которую в данный момент реально купить (продать) квартиру или дом. Рыночную стоимость своей квартиры можно узнать, например, на Циан в специальном разделе «Оценка квартир». А как и для чего используется кадастровая стоимость?
Рыночная и кадастровая стоимость: в чем разница
Кадастровая стоимость недвижимости устанавливается после проведения государственной оценки и служит в первую очередь для расчета налога на имущество, поясняет оценщик из Единой оценочной компании Сергей Мажуков.
При этом используются методы массовой оценки, то есть стоимость определяют не индивидуально для каждой квартиры в многоэтажном доме, а, например, сразу для всех квартир одинаковой планировки и площади, находящихся в похожих домах одного квартала.
При массовой оценке учитывают:
- месторасположение объекта;
- год постройки;
- износ;
- площадь недвижимости;
- материал стен;
- степень износа здания;
- стоимость коммунального обслуживания;
- развитость инфраструктуры района;
- расценки на энергоресурсы;
- экономическую ситуацию в регионе и ряд других параметров.
Специалисты при этом опираются только на официальные сведения и документы, без осмотра самих объектов, тогда как при оценке рыночной стоимости недвижимости (например, для ипотеки) обязательно проводят очный осмотр.
При кадастровой оценке индивидуальные показатели жилья, например отделка, вид из окна, планировка, количество санузлов, наличие обременений, состояние придомовой территории, во внимание не принимаются.
«Поэтому точность такой оценки плюс−минус 30% по сравнению с рыночной стоимостью жилья, но зачастую погрешность доходит и до 70%», — подчеркивает Сергей Мажуков.
Рыночная стоимость может меняться хоть каждый день — она никем не фиксирована и зависит лишь от конъюнктуры рынка и, отчасти, от желаний собственника. Кадастровую стоимость с некоторой периодичностью пересматривают (сроки указаны в законе № 237-ФЗ): в большинстве регионов раз в четыре года, а в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — каждые два года.
Зачем знать кадастровую стоимость объекта
Кадастровая стоимость используется при расчете налога на имущество. Его размер зависит от кадастровой стоимости жилья на 1 января того года, за который уплачивается налог. В зависимости от типа недвижимости налоговая ставка составляет от 0,1 до 2% от этой суммы.
Для собственника такой порядок скорее выгоден, так как обычно кадастровая стоимость ниже рыночной и не подвержена краткосрочным спекулятивным колебаниям рынка.
Если указанная в договоре купли-продажи цена объекта ниже 70% его кадастровой стоимости, то налог рассчитают исходя из 70% по кадастру, а не из суммы сделки. То есть налоговая принимает во внимание большую из двух этих цифр.
Также знать кадастровую стоимость нужно:
- при получении кредита, когда жилье выступает залогом;
- при приватизации квартиры;
- при продаже имущества, которое находится в собственности менее пяти лет;
В случаях наследования, приватизации, получения объекта по договору ренты, а также при продаже единственного жилья минимальный срок владения сокращается до трех лет. После его окончания платить НДФЛ при продаже недвижимости не нужно, а значит, и кадастровая стоимость значения не имеет.
- для определения размера госпошлины — например, при судебных спорах, оформлении наследства, продаже жилья несовершеннолетнего;
- для расчета налога на недвижимость, полученную в подарок.
Где узнать кадастровую стоимость
Советует Сергей Мажуков, Единая оценочная компания:
- если известен кадастровый номер, проще всего посмотреть информацию на сайте Росреестра;
- на публичной кадастровой карте (особенно если в наличии только адрес, устаревший номер или известно только примерное расположение);
- посмотреть в выписке из ЕГРН. Раньше ее можно было получить через сайт Росреестра, но с 1 марта 2023 года заказать выписку можно только на портале госуслуг (раздел «Справки, выписки») либо в МФЦ.
В 2023 году на «Госуслугах» также появилась возможность получить бесплатную информацию об объекте недвижимости онлайн. Планов, схем и сведений о собственниках там нет, но данные о кадастровой стоимости присутствуют.
Для получения такой справки зайдите в раздел «Предоставление сведений из ЕГРН», далее — «Посмотреть основные сведения о недвижимости» и выберите объект недвижимости. Если он вам не принадлежит, выбирайте пункт «Указать данные вручную».
Может ли кадастровая стоимость быть выше рыночной
В стандартном случае рыночная стоимость недвижимости выше кадастровой. Однако иногда бывают и обратные случаи.
Например, если квартира сильно пострадала от пожара или загородный дом затопило при наводнении. Привлекательность таких объектов на рынке резко снижается, и цена, за которую их можно продать, становится ниже кадастровой стоимости, установленной пару лет назад, когда с объектом все было в порядке.
Можно ли оспорить кадастровую стоимость жилья
Если собственник не согласен с кадастровой оценкой его недвижимости, закон разрешает оспорить ее и установить взамен рыночную.
При этом порядок оспаривания для физических и юридических лиц не одинаковый. Перед обращением в суд юрлица обязаны соблюсти досудебный порядок урегулирования спора. Для этого нужно обратиться с заявлением в специальную комиссию при территориальном управлении Росреестра.
К заявлению необходимо приложить отчет об оценке рыночной стоимости и выписку из ЕГРН. Отчет подается обязательно в электронном виде (записанным на CD-диск или flash-носитель). Действителен этот документ в течение шести месяцев с даты проведения оценки. Подать заявление может как собственник, так и его представитель по доверенности. Временных ограничений для замены стоимости нет: заявление можно подать, пока объект стоит на кадастровом учете.
На рассмотрение заявления у комиссии есть 30 календарных дней, затем она должна вынести решение и установить кадастровую стоимость в размере рыночной или обоснованно отказать.
Отказ собственник-юрлицо уже может оспаривать в суде. Исходя из имеющейся практики, чаще всего после проведения судебной экспертизы кадастровая стоимость устанавливается где-то между изначальной и той, которую хочет владелец.
Как отметил юрист Игорь Зенин, физические лица и ИП соблюдать досудебный порядок не обязаны и могут сразу обращаться в суд. Хотя при желании можно попытаться решить вопрос и через комиссию Росреестра.
Это следует из статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности» и разъяснений Верховного Суда в постановлении пленума от 30 июня 2015 года № 28.
Суд: выгодно или нет?
Судебные разбирательства влекут за собой некоторые расходы, предупреждает партнер, руководитель практики налогового и юридического консультирования Consul Group Михаил Краснов. «Поэтому оспаривание кадастровой стоимости будет выгодно собственнику, только если издержки на судебную процедуру и экспертизу будут значительно меньше суммы, сэкономленной за счет снижения стоимости», — говорит он.
Квартира в Москве стоит 45 млн рублей. Налоговая ставка в данном случае составит 0,2%. Сумма налога в год равна 90 тыс. рублей (45 млн рублей × 0,2%).
Даже если предположить, что кадастровая стоимость такой квартиры завышена на 10 млн рублей, судебное разбирательство вряд ли будет выгодным. Оспорив оценку, правообладатель уменьшит сумму налога на 20 тыс. рублей. Но для этого ему придется потратиться на подготовку отчета о рыночной стоимости (от 50 тыс. рублей), оплату судебной экспертизы (от 50 тыс. рублей) и услуги представителя.
При этом нет гарантий, что спустя четыре года кадастровую стоимость не повысят вновь.
«В РФ слабо развит институт возмещения судебных расходов, поэтому собственнику вряд ли стоит рассчитывать на полную компенсацию своих затрат. Очевидно, что в приведенном примере оспаривание — это "процесс ради процесса" без существенного экономического эффекта», — считает Михаил Краснов.
Таким образом, инициировать процесс оспаривания кадастровой стоимости в суде имеет смысл, если затраты на оценку, подачу иска и услуги адвоката будут ниже, чем сумма, которую удастся сэкономить при уплате налога. Впрочем, у владельца объекта могут быть и какие-то иные резоны, — например, снижение размера налога при оформлении жилья в дар.
