Светлана Шевлик,генеральный директор ГК «А-100 Девелопмент»
В 1960 году каждый третий человек на Земле был городским жителем, сегодня горожан уже больше половины, а к 2050 году, согласно прогнозу The Urban Age Project от London School of Economics, их доля превысит 75%. И всё это на фоне увеличения числа жителей планеты до 9,7 млрд человек через 30 лет. По какому пути пойдет развитие городов?
Тренд № 1. Редевелопмент территорий
В Европе и США власти мегаполисов стремятся вдохнуть новую жизнь в неэффективно используемое пространство внутри городской черты, чтобы предотвратить дальнейшее «расползание» города. Чем компактнее располагается население, тем меньше углеродный след (углеродный след — совокупность всех выбросов парниковых газов, произведенных в расчете на одного жителя. — Прим. ред.) и траты на инфраструктуру.
В Москве эта тенденция прослеживается в освоении бывших заводов. Например, на территории ЗИЛа строят жилые комплексы суммарной площадью 6,4 млн кв. м, а в конце октября 2021 года начался демонтаж Бадаевского завода, там появятся элитная застройка и парк. В зданиях бывших промышленных гигантов возникают новые общественные пространства, арт-кластеры и бизнес-центры: «Новая Голландия» и Севкабельпорт в Петербурге, Artplay, «Хлебозавод» и «Винзавод» в Москве.
В городах пересматривают функции и других архаичных инфраструктурных объектов. Например, в российской столице нашли новое применение почти не использовавшейся Московской окружной железной дороге (в 1860–1870-х годах ее построили для транзита грузов). В XXI веке дорога превратилась в пассажирское МЦК, по которому курсируют скоростные «Ласточки». В Нью-Йорке на территории закрытой в 1980-е железнодорожной ветки разбили Хай-Лайн парк.
При покупке квартиры в новостройке и на вторичном рынке важно изучить окружение: если рядом есть неиспользуемый промышленный объект, склад, гаражный кооператив или рынок, скорее всего, в ближайшее время он будет застроен. Это повлияет на транспортную доступность и нагрузку на социальную инфраструктуру района.
Тренд № 2. Циркулярная экономика и самостоятельность
Города получают самостоятельность в принятии решений. Если раньше считалось, что основа мировой экономики — страновое деление на условно 200 государств, то сейчас правильнее считать, что локомотивом выступают 600 городов, отмечают в консалтинговой компании McKinsey & Co.
Так, мегаполисы имеют возможность принимать радикальные решения и ставить более смелые эксперименты, чем страны в целом. Например, в августе 2021 года на большинстве улиц Парижа ограничили скорость до 30 км/ч, чтобы снизить смертность на дорогах и количество ДТП, а также уменьшить загрязнение воздуха. А российская столица закупает более экологичный вид транспорта — электробусы, но другим городам страны они не по карману.
В топ-600 рейтинга McKinsey & Co входит 12 российских городов: Москва, Петербург, Краснодар, Казань, Самара, Уфа, Пермь, Екатеринбург, Челябинск, Тюмень, Новосибирск, Красноярск. Их самостоятельность и влияние международных урбанистических трендов надо иметь в виду при приобретении коммерческой недвижимости.
Тренд № 3. Экорайоны
Развитие экологичных районов — тренд, сформированный на стыке двух перечисленных выше. Например, в восточной части бывшего берлинского аэропорта Тегель планируется построить квартал Шумахера как часть Urban Tech Republic. Он расположится всего в нескольких кварталах от двух станций U-Bahn — так в Берлине называют метро. Значит, люди смогут добираться до станций пешком. Почти каждый дом в районе — с уровнем энергоэффективности Passivhaus, то есть с низким энергопотреблением за счет применения пассивных методов энергосбережения. Квартал из деревянных зданий рассчитан на 5 тыс. квартир.
В голландском Роттердаме появится гибридный небоскреб высотой 140 м — он будет собран на бетонном фундаменте из деревянных блоков. Внутри расположатся не только квартиры, но и офисные здания, торговые помещения, ресторан, а также научно-технологичные компании. Жильцы получат возможность сократить перемещения по городу — значит, нагрузка на экологию и инфраструктуру снизится.
Изображение: PLP Architecture/www.plparchitecture.com
Проекты, подобные берлинскому и роттердамскому, становятся точками притяжения бизнеса, туристов и обеспеченной образованной части населения, которая задумывается над проблемами экологии. Эта тенденция продолжает укрепляться, поэтому жилая и коммерческая недвижимость в таких проектах не потеряет актуальность и через 20–25 лет.
Тренд № 4. Продуктивные города
Еще одна популярная урбанистическая тема, которая возникла в Европе в последние годы — это продуктивный город. Она заключается в том, что производство основных ресурсов, которые нужны городу, переносится с периферии в центр, вдоль проспектов и внутрь кварталов. В некотором смысле это возврат в индустриальную эпоху, но с меньшим воздействием на окружающую среду.
Современный тренд развития сельского хозяйства — городские фермы. Например, в Москве работает крупнейшая в мире вертикальная ферма «РусЭко». Площадь посевов составляет более 6 га благодаря вертикальному положению — здесь размещено 280 тыс. лотков с растениями. Ферма производит 5–7 т урожая в день.
Фото: mos.ru
В черте города вдоль шоссе и у транспортных развязок будут размещаться дата-центры — без них не представимы проекты умных городов с управлением климатом внутри зданий и эксабайтами информации от автомобилей с автопилотом.
Такие решения уменьшат маятниковую миграцию, поскольку внутри района станет достаточно рабочих мест. Города будут воплощать в жизнь концепцию «15-минутного города» Карлоса Морено, когда всё — от работы до развлечений — находится в непосредственной близости от дома.
Идею на вооружение принял Париж, а в Москве она будет реализована в рамках редевелопмента территории «ЗИЛ–Юг». В Стокгольме меняют пространство, создавая «одноминутные города».
Развитие локальных производств и мануфактур, преобразование территории и создание рабочих мест благосклонно воспринимают и горожане, и власти. Сегодня люди готовы платить больше за то, что произведено их соседями, а не бездушными корпорациями. Но для такого бизнеса требуются пространства. Урбанисты прогнозируют, что площади в спальных районах будут пользоваться большим спросом.
Тренд № 5. Человекоцентричность
Не новый, но не теряющий актуальности тренд, поскольку он реализуется во многих жилых комплексах по всему миру — проектирование квартальной и городской среды, соразмерной человеку. Это предполагает следующие опции:
— малоэтажную застройку, в которой человеку комфортно;
— концепцию «двор без машин»;
— проектирование без широких улиц, чтобы все объекты находились в шаговой доступности;
— близость остановок общественного транспорта, который более предпочтителен, чем личное авто;
— велодорожки и велопарковки — инфраструктура для велосипедистов;
— организацию парклетов.
Таких проектов довольно много. В качестве примера можно привести суперкварталы Барселоны: к 2030 году 21 улица в районе Эшампле превратится в зону, свободную от автомобилей.
Невысокие дома, пешеходные улицы и общественные пространства должны быть соразмерны человеку и историческому окружению.
При поиске жилья в новостройках обратите внимание на общую концепцию проекта. Некоторые ЖК все еще создаются по устаревшим лекалам, когда весь двор занимают автомобильные парковки, а зелени, мест для досуга и работы мало, среда небезопасна для детей. Такие проекты будут быстрее терять в цене по сравнению с человекоцентричными комплексами, даже если они расположены в одном районе и планировки квартир в них сопоставимы.
