В редакцию Циан.Журнала обратился Дмитрий — потенциальный покупатель строящегося загородного дома в Подмосковье.
«Присмотрели дом, все понравилось. Решили покупать, но тут застройщик начал прятать глаза и говорить, что если мы хотим все по закону, то будет “немножко дороже”. Оказалось, что под “немножко” подразумевается почти 2 млн рублей! Как это вообще возможно?!»
Спрашивали? Отвечаем.
Существует масса схем по уходу от налогов. Все они, безусловно, имеют серьезные побочные эффекты — в итоге можно остаться и без денег, и без дома. Циан.Журнал собрал несколько вариантов развития событий, в том числе, и возможный сценарий для Дмитрия.
Схема «Дом за скобками»
(Рассказывает Марина, недавно купившая дом и столкнувшаяся со схемой, предложенной Дмитрию)
Мы полгода искали дом, но ничего не подходило. На одном из просмотров риелтор вдруг говорит: «Знаете, я, вообще-то, и сам дома строю. Не хотите посмотреть? Тут недалеко». Ну что же, поехали.
Дом был пока еще не достроен, но даже на том этапе стало понятно, что он нам подходит. Понравилось все и сразу, в том числе, и цена, которая была на 1 млн рублей ниже, чем на похожие объекты. И это при том, что качество строительства казалось гораздо более высоким, чем у схожих вариантов.
Через несколько дней после первого просмотра мы вернулись со строительным экспертом, который подтвердил, что дом строится добротно и его можно покупать. Мы еще немного поторговались с застройщиком, получили маленький, но приятный дисконт и ударили по рукам.
Следите за тем, чтобы в договоре купли-продажи фигурировали и участок, и дом
Но после этого выяснилось, что по той самой приятной цене (да еще и с дисконтом) в договоре будет прописан только участок. «Если хотите, чтобы в договоре был и дом, тогда с вас еще 1,2 млн рублей. Это размер налога, который мне придется заплатить», — сказал нам застройщик.
Теперь представьте, что все это выясняется, когда мы уже счастливо вздохнули, решив, что нашли дом мечты, да еще и по выгодной цене!
Рисковать не стали: взяли на себя эти дополнительные 1,2 млн, о чем совершенно не жалеем: спустя несколько месяцев к нам приехала с проверкой экологическая полиция. Оказалось, застройщик вырубил много деревьев, не получив на это порубочный билет.
Если бы мы не оформили дом, якобы купив только участок, у властей были бы к нам очень большие вопросы, ведь выходило, что мы сами построили дом, не получив разрешения на вырубку! Дом же не спрячешь — вот он, стоит на месте бывшего леса.
Чем опасен такой подход?
(Рассказывает Елена Толстикова, руководитель «Агентства ФЛЭТ»)
Риск № 1: проблемы с регистрацией
Это классика жанра. Дом уже построен и в объявлении рекламируется именно как дом. Покупатели соглашаются на сделку и вдруг маленькое уточнение: застройщик говорит, что в договоре будет прописан только участок, «а дом вы как будто сами построили».
К этому моменту клиенты зачастую уже успевают мысленно расставить мебель, повесить гамак и разбить на участке грядки, поэтому отказаться от выгодного и уже «примеренного на себя» варианта им бывает тяжело.
Так происходит, потому что для продажи дома застройщик сперва должен зарегистрировать его на себя, но по ряду причин заниматься этим он не хочет. Это трата не только времени, но и денег, ведь возникает необходимость уплаты НДФЛ — он же получил прибыль с продажи.
В результате компания предлагает оформить только договор купли-продажи земельного участка, а дом позже должны будут зарегистрировать на себя уже сами покупатели.
Как вариант, эти расходы могут попытаться переложить на покупателей, предлагая включить налоги в стоимость объекта. Тогда все будет оформлено по закону, но обойдется клиентам намного дороже.
Не сбрасывая со счетов риски участия в откровенно мошеннической схеме (все-таки это обман государства), стоит помнить и о возможных проблемах с самим объектом, даже если за руку вас в итоге никто не поймает.
Они могут возникнуть, например, с регистрацией дома: вдруг он построен с нарушениями, о которых вы не узнали при просмотре, но которые препятствуют оформлению документов? В подобных случаях вместо того, чтобы вешать гамак и сажать помидоры, придется перестраивать дом (если это вообще возможно) и участвовать в судебных разбирательствах.
Риск № 2: недострой
Чем рискует покупатель, официально приобретая только участок, на котором стоит недостроенный дом? Тем, что у него не будет рычагов давления на продавца, если тот вдруг решит бросить строительство, не доведя дело до конца. В результате клиент оказывается привязан к участку, ведь он уже является его собственником!
Строительство дома, которого нет в договоре, может остановиться в любой момент
Попытка продать недострой неизбежно отнимет время, деньги и нервы. Кроме того, перепродажа недвижимости вскоре после предыдущей сделки всегда вызывает подозрения у потенциальных покупателей: почему этот участок «сплавляют» так быстро, что с ним не так? И все это помимо стресса из-за сорванных планов и нереализованной мечты.
В итоге несчастный собственник участка с недостроем сперва будет вынужден бегать за застройщиком, чтобы тот довел дело до конца, а если это не увенчается успехом — нанимать другую бригаду и достраивать дом за свой счет.
Таким образом, высока вероятность не то что не сэкономить, а даже переплатить.
Загородная ипотека: льготные программы для покупки дома
Схема «Дробление»
(Рассказывает риелтор Татьяна Шестакова, эксперт по недвижимости Краснодарского края)
Дробление применяется при строительстве по договору подряда, когда застройщик обязуется построить дом уже после продажи земли. При этом он пытается распределить платежи по разным получателям: деньги за земельный участок получает хозяин земли, а плату за будущий дом — строительная компания, причем платеж за строительство проводится в несколько этапов.
Все это делается, чтобы застройщики, работающие по упрощенной системе налогообложения (УСН), могли свести к минимуму обязательные выплаты государству.
Напомним, упрощенка — это возможность платить налог с дохода по сниженной ставке 6%, если этот доход не превысил 188,55 млн рублей.
Учитывая, что структурно застройщики — это обычно не одно, а целая группа предприятий, с технической точки зрения такое дробление вполне возможно: одно юрлицо провело инженерные работы, другое построило фундамент, третье возвело стены.
При том, что со стороны все выглядит вполне обоснованно, на практике ФНС может усмотреть в такой схеме умышленное разделение единого платежа с целью ухода от налогов. Отметим, что такая схема актуальна скорее для крупных компаний, которые, впрочем, сейчас активно выходят на рынок ИЖС.
Разные этапы строительных работ могут производить разные юрлица
Если покупатель действует в рамках закона (скрупулезно проверяет документы и границы участка, оплачивает всю сумму по договору, да и сам договор заключает не только на участок, но и на дом), то напрямую возможные разбирательства его вряд ли заденут. Тем не менее в случае судебного иска ФНС к застройщику не исключены приглашения в суд, написание объяснительных, демонстрация документов и чеков.
Схема «Межевание на выживание»
(Рассказывает Сергей Вишняков, руководитель агентства безопасной недвижимости «Вишня»)
В пандемию и после нее, когда спрос на загородную недвижимость резко вырос, застройщики поняли, что могут заработать, и стали активно этой возможностью пользоваться. Они покупают большие участки и делят их на несколько маленьких.
Дальше на одном из этих маленьких участков они строят привлекательный, хотя и простенький «рекламный» дом, чтобы потенциальные покупатели могли приехать, посмотреть и влюбиться. Тогда застройщик предлагает им дом по соседству, который только начинает строиться. Надо сказать, что стоят такие варианты дешевле конкурентного окружения — к примеру, 4,5 млн рублей против 6 млн.
Обычно такие схемы встречаются именно в эконом-сегменте, потому что целевой аудитории сложно отказаться от «выгодного» предложения продавца/застройщика — кажется, что потери по сравнению с выгодами не так велики.
Но при проверке документов может выясниться, что застройщик не провел межевание, разделяя большой участок на маленькие, — кадастровый инженер не приезжал, границы никто не проверял. Так, например, в одном из случаев, свидетелем которому я стал, угол дома находился в зоне, где нельзя ничего строить, так как нарушалось правило минимального расстояния до соседнего участка.
Непроведенное межевание — источник потенциальных проблем с оформлением дома и конфликтов с соседями
Очевидно, что зарегистрировать такой дом крайне сложно, а если это и удастся, то впоследствии весьма вероятны проблемы с соседями. Скорее всего, они попытаются опротестовать такое строительство и придется либо выплачивать им компенсацию, либо выкупать часть их земли, чтобы восстановить нормы, либо даже сносить или переносить дом — бывали и такие случаи.
Итак, в меню оказалось пять видов проблем. Однако это далеко не все схемы, присутствующие на рынке! Вы сталкивались с чем-то похожим? Расскажите об этом в комментариях, давайте бороться с мошенничеством месте!
Собираетесь купить земельный участок, дачу или дом за городом? На Циан есть подходящие вам варианты!
