1. В чем чаще всего заблуждаются налогоплательщики?
В надеждах, что их скромные сделки с квартирами в хрущевках или со старыми дачами не заинтересуют Федеральную налоговую службу. Внимание может привлечь любая нестыковка. Поиск этих нестыковок ведется автоматически с помощью компьютера, а тот замечает разницу даже в несколько тысяч рублей. Он анализирует, что куплено, что продано и откуда могли взяться деньги на сделку.
Еще одна популярная ошибка — не учитывать кадастровую стоимость квартиры при ее рыночной оценке. Существует правило, согласно которому доходом (ценой продажи) считается сумма в договоре, но эта сумма должна составлять не менее 70% кадастровой стоимости жилья.
Кадастровая стоимость квартиры составляет 10 млн рублей, а продавец продал ее за 6 млн рублей и рассчитывает, что налог ему придется платить с этих 6 млн рублей.
Но нет: тут работает правило о 70% кадастровой стоимости — налог рассчитывается так, будто квартиру продали за 7 млн рублей. И при этом неважно, какая сумма указана в договоре, если эта сумма меньше 70% кадастровой стоимости.
2. Где прячется самый большой риск для налогообложения?
В занижении стоимости недвижимости при продаже. Так бывает, когда продавец хочет уменьшить сумму, с которой ему придется платить налог (напомним, это доход, полученный продавцом при продаже: если он покупал квартиру, например, за 10 млн рублей, а продает за 15 млн рублей, то налог 13% уплачивается с разницы — с 5 млн рублей).
Риски занижения таковы.
- Покупатель не вернет полную сумму, если сделка будет оспорена (это случается в том числе и при признании продавца банкротом даже спустя три года после сделки). В итоге покупатель получит назад только ту сумму, которая фигурировала в договоре.
- Продавец может попасть под санкции со стороны ФНС, если той станет известно о подобных махинациях. Как налоговая узнает об этом? Способов хватает:
- донесут соседи (наиболее частый вариант);
- покупатель честно попытается получить налоговый вычет (при обращении в ФНС всплывет реальная сумма сделки);
- при оплате через аккредитив банка (в сделке могут участвовать два счета: один — непосредственно стоимость квартиры, второй — неотделимые улучшения: с их стоимости налог платить также нужно). Изучая подробности этой сделки, налоговики непременно обратят внимание, что проданная квартира по ДКП стоит явно дешевле своей рыночной стоимости.
3. Если мне квартиру подарила родная тетя, надо ли платить налог?
Сдача недвижимости в аренду или ее продажа без соблюдения трех- или пятилетнего срока владения (зависит от обстоятельств) не единственные ситуации, требующие уплаты налогов.
Так, уплачивать 13% от кадастровой стоимости надо и в случае получения недвижимости в дар, если в роли дарителя не выступает член семьи или близкий родственник (дети, родители, братья, сестры, бабушки и дедушки). То есть если квартиру подарила тетя или прабабушка, налог придется платить.
4. Кто такой резидент и когда он становится нерезидентом?
Есть налоговые и валютные резиденты и нерезиденты. Если говорить о налоговом резиденте/нерезиденте, то этот статус зависит только от количества дней пребывания в РФ (безотносительно к гражданству).
Налоговый резидент России — тот, кто проводит в стране не менее 183 дней в течение следующих подряд 12 месяцев.
Подробно это разъяснено в письме Минфина России от 20 декабря 2017 года № 03-04-05/85232:
«В соответствии с подпунктом 2 пункта 1, пунктами 2 и 4 статьи 228 Кодекса физические лица, получающие доходы от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17.1 статьи 217 кодекса, по итогам налогового периода самостоятельно исчисляют и уплачивают суммы налога в соответствующий бюджет исходя из сумм таких доходов, а также представляют налоговую декларацию в порядке, установленном статьей 229 Кодекса, в налоговые органы.
В таких случаях наличие у налогоплательщика статуса налогового резидента Российской Федерации определяется исходя из положений статьи 207 кодекса по итогам налогового периода, в котором налогоплательщиком был получен доход от продажи имущества».
Налоговым периодом в соответствии со статьей 216 Налогового кодекса является календарный год (с 1 января по 31 декабря включительно).
Аналогичные более свежие письма Минфина — от 3 сентября 2019 года № 03-04-05/67606, от 13 августа 2020 года № 03-04-06/71122, от 22 декабря 2020 года № 03-04-06/112281.
Такой порядок не противоречит постановлению Конституционного Суда РФ от 25 июня 2015 года № 16-П.
Важная ремарка для тех, кто переезжает за границу: даже не теряя российского гражданства, вы становитесь налоговым нерезидентом, если находитесь за пределами России дольше 183 дней в том календарном году, когда получен доход от продажи недвижимости. День въезда и день выезда считаются днями пребывания на территории страны. Нерезиденты обязаны уплачивать налог не 13% от прибыли, а 30% от всего дохода (подробнее об этом — ниже).
Многих сбивает прописанное в статье 207 Налогового кодекса РФ правило о «12 следующих подряд месяцах», на протяжении которых ведется отсчет тех самых 183 дней.
В итоге продавцы ошибочно считают, что, если за 12 месяцев до сделки они проводят большую часть времени в России, а уезжают уже после сделки, необходимость оплачивать 30 вместо 13% их не коснется. Это не так: согласно определению Конституционного суда, налоговый статус (резидент/нерезидент) определяется по итогам налогового периода, а он ограничен календарным годом.
Если человек уехал в марте и не вернулся, то он по итогам этого года — нерезидент, так как пробыл в России меньше 183 дней.
А если этот человек уехал в сентябре, а все предыдущие месяцы был в стране, то он по итогам года — резидент, поэтому со всех своих доходов платит 13%. Если такой человек пробудет за границей в следующем году два месяца, а затем вернется, он вновь станет резидентом, поскольку статус определяется именно по итогам календарного года.
5. Что значит статус нерезидента с точки зрения налогообложения?
Для налоговых резидентов и налоговых нерезидентов применяются разные ставки налога (в зависимости от видов облагаемого дохода) и разные формулы расчета налога. Учитывая, что существует несколько видов налогов и ставок, далее речь пойдет только о доходах от недвижимости.
Ставка налога на доходы физлиц для налоговых нерезидентов при продаже недвижимости ранее трех или пяти лет владения — 30% на весь доход (а не только на прибыль).
Напомним, собственник не платит налог, если:
- в течение трех лет владел недвижимостью, которую получил в результате наследования; дарения от члена семьи или близкого родственника; приватизации; договора пожизненного содержания с иждивением; если это единственное жилье по нормам статьи 217.1 Налогового кодекса;
- в течение пяти лет — во всех остальных случаях.
(Подробнее об этом читайте здесь).
Однако есть ряд регионов-исключений, где предельный срок всегда составляет три года.
Для налоговых резидентов налог считается как 13% к разнице между доходом от продажи и расходом на эту покупку или между доходом и имущественным вычетом при продаже в пределах 1 млн рублей (если нет документально подтвержденного расхода или если он менее 1 млн рублей).
6. Как государство контролирует, является человек резидентом или уже нет?
Помимо прочего есть межведомственный обмен данными. Он не всегда работает без сбоев — известны случаи, когда ФНС считала налоговыми резидентами фактических нерезидентов. Но после событий 2022 года, вероятно, обмен данными для выявления уехавших (и, соответственно, для определения налогового статуса резидента/нерезидента) будет усовершенствован.
7. Какие дополнительные обязательства появляются у нерезидента и какие права он теряет?
Все права и обязанности регулирует Налоговый кодекс. Например, налоговый резидент может уменьшать доход от продажи недвижимости на вычет или расход, и к разнице применить ставку 13%.
Допустим, в 2020 году человек купил квартиру за 7 млн рублей, а в 2022-м продал ее уже за 10 млн (при этом соотношение с 70% кадастровой стоимости соблюдено: если жилье продается за сумму, которая меньше его кадастровой стоимости, то налог рассчитывается от суммы, равной 70% кадастровой стоимости).
Базовая формула для налогового резидента:
(10 млн – 7 млн рублей) × 13% = 390 тыс. рублей.
Налоговый нерезидент платит 30% со всего дохода, поэтому для него формула следующая:
10 млн рублей × 30% = 3 млн рублей.
По российскому законодательству помимо непосредственно налоговой составляющей гражданин обязан уведомить МВД РФ о факте получения долгосрочной визы/ВНЖ другого государства. За неисполнение налагаются санкции — вплоть до уголовной ответственности.
8. Что происходит с налогами на недвижимость: для нерезидентов они увеличиваются?
Если говорить о ежегодном имущественном налоге, то по состоянию на октябрь 2022 года ставки одинаковы. Различны только ставки налога и порядок их начисления применительно к доходам от продажи или получения в дар.
9. Когда уехавший потеряет право на получение налогового вычета?
Предположим, в 2021 году человек купил квартиру, а в 2022 году уехал. Как ему получить налоговый вычет?
Тут всё просто. В 2021 году человек был налоговым резидентом. Значит, по доходам за 2021-й он вправе получить вычет, подав 3-НДФЛ за 2021-й в 2022-м, 2023-м или в 2024 году. Подать декларацию можно через личный кабинет налогоплательщика или через представителя по нотариальной доверенности.
Если личный кабинет налогоплательщика существует, но к нему нет доступа из-за границы, то для заполнения налоговых деклараций можно сообщить свой пароль человеку, который возьмет эту задачу на себя. Это распространенная практика, хотя формально пароли от личного кабинета передавать никому нельзя.
10. А если квартира была куплена за полгода до отъезда, а потом человек продал ее дороже, он должен платить налог с дохода?
Прежде всего, сроки три года/пять лет действуют как для налоговых резидентов, так и для налоговых нерезидентов. И если срок не прошел, а продавец по итогам календарного года стал налоговым нерезидентом, то 30% применяется не к разнице (не к прибыли), а ко всему доходу от продажи.
Квартира куплена в 2020 году за 8 млн рублей. Продавец уехал в апреле 2022-го и до конца года не возвращался. Квартиру продал перед отъездом, в марте 2022 года, за 15 млн рублей (соотношение с 70% кадастровой стоимости соблюдено).
Налог в этом примере будет считаться от дохода (и это нормы статьи 214.10 Налогового кодекса):
15 млн рублей × 30% = 4,5 млн рублей.
11. Как оплачивать налоги из-за границы, где то сайт ФНС не грузится, то платежные системы работают с перебоями?
Самое удобное — завести личный кабинет налогоплательщика еще во время пребывания в России. Если приложение или сайт ФНС не будет работать из-за рубежа, пароль и логин допустимо передать доверенному лицу. Кроме того, налог за нерезидента может уплатить и любой другой человек.
12. Как не попасть под двойное налогообложение?
Двойное налогообложение — это ситуация, когда человек фактически дважды оплачивает налоги (в стране получения дохода и в стране проживания). Чтобы понимать последствия, нужно заранее изучить нормы международных соглашений.
В зависимости от норм может оказаться, что налог с продажи недвижимости в России не платится (допустим, по факту истечения срока трех/пяти лет), а вот в стране налогового резидентства его придется уплатить — таковы местные правила.
С некоторыми странами у России вообще не заключено международных соглашений (например, с Грузией) или они по какой-то причине не действуют. Это и означает появление двойной налоговой нагрузки.
13. Есть ли обстоятельства, когда можно платить налог как резиденту, будучи нерезидентом?
Нормы Налогового кодекса позволяют в ряде случаев не платить налог с продажи недвижимости или платить по правилам для налоговых резидентов даже тогда, когда и срок три года/пять лет не истек, и 183 дня в стране не набраны. Опытные специалисты налоговой сферы знают законные и безопасные пути, которые помогают их клиентам сэкономить значительные суммы.
Но бывают и рискованные схемы. Речь об экстренном искусственном создании статуса единственного жилья (когда три года прошли, а пять — еще нет) либо о дарении жилья близкому родственнику — налоговому резиденту для быстрой последующей продажи.
Важно помнить, что налоговая экономия не может быть единственной целью сделки. А согласно пункту 88 постановления Пленума Верховного суда РФ от 23 июня 2015 года № 25, применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки нерезидентом может быть совершена не одна, а несколько сделок (например, дарение квартиры маме и последующая продажа мамой этой квартиры).
В таком случае прикрывающие сделки признаются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно заключали, применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 Гражданского кодекса РФ) — выплата 30% налога.
14. Инвесторы и обычные продавцы — разные с точки зрения рынка категории, но налоги они платят одинаково. Это справедливо?
Не особо. От обычного человека инвестора отличить крайне сложно. Но если инвестор не зарегистрирован как ИП, это сразу же привлекает внимание. Как правило, инвесторы покупают, а затем продают недвижимость гораздо чаще, чем обычные (даже самые привередливые) покупатели: иногда счет идет на десятки сделок.
Законодательству не хватает четкого определения, сколько сделок может совершить физлицо и когда количество сделок становится уже инвестиционным. При этом важно помнить, что человек может просто продавать свое имущество, пусть даже у него пять квартир и более. В каждом конкретном случае налоговая подходит к ситуации индивидуально.
15. Чем отличаются формы занятости риелторов и имеет ли это значение для покупателя?
Есть разные способы оформления деятельности риелтора, но раз уж мы говорим о налогах, следует напомнить: налоги должны платить все, потому что это способ обеспечения государства, которое, в свою очередь, предоставляет бесплатную медицину, образование и прочие услуги.
Теперь вернемся к формам занятости:
- работа по договору в агентстве:
— налог 13% уплачивается с зарплаты, как и в случае с любой другой работой по найму;
— идет страховой стаж для пенсии.
- самозанятый:
— не требуется кассовый аппарат, а все расчеты можно проводить через приложение;
— нет понятия резидент/нерезидент (размер налога всегда составляет 4%, если риелтор работает с физлицами, и 6% — если с ИП и юрлицами);
— нельзя нанимать помощников;
— действует ограничение: самозанятый может работать с таким статусом, только если его доход не превышает 2,4 млн рублей в год);
— ограниченный функционал: можно работать только по договору оказания услуг.
- индивидуальный предприниматель (ИП):
— нужен кассовый аппарат;
— необходимо вести отчетность и отчислять пенсионные взносы;
— доход может превышать 2,4 млн рублей (но не более 200 млн рублей в год);
— можно работать с клиентами по агентскому договору (можно работать по доверенности или договору поручения — например, сдавать квартиру собственника в аренду).
