Рынок новостроек Московского региона адаптировался к жизни без нулевой ипотеки

Спрос стабилен
В мае 2023 года на первичном рынке Московского региона было заключено 11,4 тыс. ДДУ — лишь на 1% меньше, чем в апреле. Учитывая, что активность покупателей была ограничена майскими праздниками, можно сказать, что значение осталось на том же уровне.

По локациям ситуация отличается: в Новой Москве в мае интерес вырос на 12,5%, а в Москве в старых границах он снизился на 3,4%. В Московской области показатель уменьшился на 7,3%.

По сравнению с прошлым годом спрос увеличился в 1,5 раза, но это рост относительно рекордно низких значений. В мае 2022 года на фоне внешней неопределенности было заключено лишь 7,5 тыс. ДДУ — меньше за последние годы было только в мае 2020-го, во время наиболее жестких коронавирусных ограничений. Особенно заметен рост в Новой Москве (+80%).

Динамика сделок на первичном рынке Москвы и Московской области

По данным Циан.Аналитики

Количество сделок на первичном рынке Московского региона

По данным Циан.Аналитики

Несмотря на ухудшение условий, ипотека популярна

В мае доля сделок с привлечением заемных средств в Московском регионе практически не изменилась относительно апреля — показатель подрос на 1 п. п. Условия по ипотеке заметно ухудшились — в апреле средняя ставка по кредитам под залог ДДУ достигла 6,47% в Москве и 6,06% в Московской области, в то время как в марте — менее 6% в обеих локациях. Но, несмотря на это, ее популярность в столице и области не снижается.

Хотите приобрести квартиру в новостройке в Москве или Московской области? Выбирайте подходящие вам варианты по настраиваемым фильтрам на Циан

За месяц в Москве в старых границах доля ипотечных сделок увеличилась на 2 п. п., в Новой Москве — на 3 п. п. В Московской области она снизилась на 1 п. п. По сравнению с прошлогодними значениями зависимость рынка столичного региона от ипотеки выше на 5 п. п.

Среди льготных программ наибольшим спросом продолжает пользоваться семейная ипотека: с начала 2023 года она была расширена на семьи с двумя детьми до 18 лет. На нее приходится уже 48% выданных кредитов с господдержкой (в 2022 году — 35%).

Динамика доли сделок с ипотекой на первичном рынке Москвы и Московской области

По данным Циан.Аналитики

Цены почти не меняются

За месяц средняя стоимость квадратного метра в предложении на первичном рынке Московского региона увеличилась на 0,5%, до 262,2 тыс. рублей. Кардинальных изменений в динамике вновь не произошло, на рынке сохраняется стагнация с минимальным ростом или снижением средних цен предложения.

В Москве в старых границах динамика слабоположительная (+0,5%), в Новой Москве и Московской области — снижение на 0,2 и 0,4% соответственно. Относительно апреля прошлого года средняя стоимость «квадрата» в регионе ниже на 1,1% (тогда — 265,1 тыс. рублей).

Фото: ЖК «Пригород Лесное» / cian.ru 

Несмотря на частичное восстановление спроса в марте, апреле и мае, застройщики не рискуют индексировать цены. В Московском регионе органический рост стоимости жилья (то, насколько в среднем дорожает квартира от даты первой публикации. — Прим. ред.) в мае впервые за время наблюдений снизился до +2%. Для сравнения: на пике роста цен в 2021 году он превышал +15%.

Весной 2023 года один из ключевых драйверов продаж новостроек — предоставление прямых скидок. Доля таких объявлений растет — в середине мая дисконт предлагается в трети лотов Московского региона. Широкому распространению скидок способствуют высокий объем предложения и отмена программ околонулевой ипотеки. Средний размер дисконта в подавляющем большинстве жилых комплексов составляет 7–10%.

Средняя стоимость 1 кв. м в предложении и динамика цен за месяц в Москве (без учета премиальных сегментов)

По данным Циан.Аналитики

Средняя стоимость 1 кв. м в предложении и динамика цен за месяц в Московской области (без учета премиальных сегментов)

По данным Циан.Аналитики

Динамика средней цены 1 кв. м в Московском регионе (без учета премиальных сегментов)

По данным Циан.Аналитики

Объем предложения перестал увеличиваться

Покупателям в Московском регионе на выбор доступно 114,7 тыс. лотов. Относительно прошлого месяца объем предложения сократился на 1,8%. Темпы продаж вернулись к средним показателям III–IV кварталов 2022 года, поэтому выбор жилья перестал увеличиваться и стабилизировался. При этом относительно мая 2022 года он возрос на 36%.

Большая часть предложения (72,4 тыс. лотов, или 63%) сосредоточена в столице: 51,9 тыс. лотов в старых границах и 20,5 тыс. лотов в Новой Москве.

В Новой Москве выбор продолжает расти. В Москве в старых границах и в Московской области, наоборот, количество лотов в продаже за последний месяц сократилось.

Количество квартир и апартаментов на первичном рынке Московского региона

По данным Циан.Аналитики

В мае в Московском регионе в продажу вышло 66 корпусов на 1,012 млн кв. м жилья (в расчетах не учитываются проекты с продажами не по ДДУ. — Прим. ред.). Это максимальный объем с мая прошлого года (тогда — 72 корпуса на 1,203 млн кв. м).

В январе этого года продажи стартовали в 31 новом корпусе, в феврале — в 34, в марте — в 21. С апреля активность по выводу в продажу новинок повысилась — в продажу вышло 46 новых секций. Несмотря на высокий объем предложения и конкуренцию, застройщики не стали придерживать вывод новых очередей. В апреле и мае стартовали проекты, которые не вывели в продажу зимой.

Выручка застройщиков увеличилась 

В мае 2023 года девелоперы Московского региона заработали 162,5 млрд рублей. Это на 2,7% больше, чем в апреле (тогда — 158,2 млрд рублей). Т. е. объем выручки, в отличие от количества сделок, за месяц вырос. Частично это связано с увеличением средней стоимости квартиры в сделке — с 14 млн рублей до 14,4 млн рублей в среднем по региону. Средняя площадь проданной квартиры при этом также незначительно выросла — с 47,2 до 47,3 кв. м.

70% всей выручки (111 млрд рублей) девелоперам принесли проекты в Москве в старых границах. Всего на столицу приходится 82% объема доходов. Относительно прошлого месяца выручка сильнее всего увеличилась в Новой Москве (на 18,4%). В Москве в старых границах рост сдержанный — на 2,2%, в Московской области зафиксировано снижение на 3,6%.

Фото: ЖК «Прокшино» / cian.ru

По сравнению с маем прошлого года количество сделок в регионе выросло в 1,5 раза, а объем выручки — на 89%. Средняя стоимость лота в сделке увеличилась на 3 млн рублей.

Аналитики Циан составили традиционный рейтинг проектов с наибольшим количеством сделок в мае 2023 года. 

В мае в десятке оказалось по четыре проекта в Московской области («Пригород Лесное», «Ильинские луга», «Мытищи Парк» и «Горки Парк») и Новой Москве («Прокшино», «Остафьево», «Новое Внуково», «Саларьево Парк»), два проекта в Москве в старых границах («Лучи-2», «Люблинский парк»). В ЖК «Пригород Лесное» было заключено почти 290 сделок, в остальных комплексах — по 130–180 сделок.

Лидеры продаж в мае 2023 года в Московском регионе

По данным Циан.Аналитики

«Рынок новостроек Московского региона адаптировался к жизни без нулевой ипотеки, спрос стабилизировался на уровне продаж второй половины прошлого года. Большую роль по-прежнему играет ипотека — доля сделок с привлечением заемных средств не снижается, несмотря на рост ставок. Частично это обусловлено увеличением популярности программы семейной ипотеки», — отмечает руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов.

По мнению эксперта, в ближайшие месяцы сохранятся нынешние темпы продаж. Рост количества ДДУ в летний сезон маловероятен.

Фото в начале статьи: ЖК «Саларьево Парк» / cian.ru