Разобраться в теме нам помогла Татьяна Ананьева, руководитель отдела загородной недвижимости «Миэль» «Сущёвский».
Что такое садовая книжка и даёт ли она право собственности
Садовая книжка — документ, в котором указано, за кем закреплён садовый дачный участок. В садовой книжке также подтверждается уплата членских взносов. Обычно их размер утверждают на ежегодном собрании, поэтому книжку называют также членской.
Садовая книжка не является правоустанавливающим или правоподтверждающим документом. Когда-то она была значимым документом, теперь это лишь приложение к основному списку документов для сделки.
Из книжки можно узнать, нет ли долгов по членским взносам. А ещё она — дополнительное подтверждение, что продавец имеет отношение к участку. Сейчас садовые книжки ведутся не во всех СНТ — это необязательно.
До 1991 года дачные/садовые участки выдавали сотрудникам организаций, но в собственность их оформить было нельзя. Участки просто закреплялись за людьми. Объединение этих участков называлось садовым или дачным товариществом — СНТ или ДНТ.
Правление товарищества заводило садовые книжки, чтобы зафиксировать, за кем закреплён участок, и выдавало их членам товарищества. На участке можно было построить садовый домик и разбить огород.
Те, кто не оформил право собственности на участки, ранее предоставленные государством в пользование, остались просто садоводами — держателями участка и садовой книжки, автоматически собственниками они не стали. По программе дачной амнистии, которая действует и сегодня, можно в упрощённом порядке оформить участок в собственность.
Можно ли оформить, продать или купить дом по садовой книжке
Если коротко, то нет: садовая книжка никогда не делала садовода собственником. Следовательно, он не мог и не может распоряжаться объектом имущества — дарить, менять, завещать и продавать.
Росреестр появился относительно недавно, до этого ведомства, которые выполняли его функции, постоянно менялись — обывателю было сложно разобраться. Люди по безграмотности просто покупали участки и приходили к председателю, требуя переоформить садовую книжку на нового владельца, — они считали, что этого достаточно.
Государство перехода права не фиксировало, потому что никто с этой просьбой и не обращался. А даже если бы и обратился, то регистрация была невозможна, так как продавец не был собственником.
Поэтому и сегодня на рынке существуют участки, «купленные» когда-то по садовым книжкам. Но так как те сделки не были зарегистрированы, то нынешние продавцы не являются собственниками. Значит, купив такой участок, новый покупатель не сможет его оформить, так как сделку невозможно зарегистрировать.
Это своего рода паспорт участка. В ней указываются данные садовода, за которым этот участок закреплён, а также основные характеристики самого участка: размеры, местонахождение, номер в товариществе. Основное назначение садовой книжки сегодня — записи об уплаченных членских взносах. Также в ней иногда указывается информация об участии в собрании членов товарищества.
Дополнительное постановление
Исключением являются ситуации, когда председатель правления не только менял данные в садовой книжке, но и указывал эти изменения в дополнительном постановлении.
Оно уточняло постановление, на основании которого садоводам предоставлялась земля в СНТ. В качестве приложения к этому постановлению шёл список членов СНТ.
В дополнительном постановлении указывалось: «участок № 15 в СНТ “Ромашка” был ранее закреплён за Иваном Ивановичем Ивановым, а с 5 февраля такого-то года закреплён за Петром Петровичем Петровым».
Далее это постановление регистрировали в местной администрации, и смена садовода становилась по-настоящему законной. Позже он мог при желании оформить дачу в собственность по дачной амнистии.
Если председатель СНТ не составлял этот документ и не направлял его в администрацию, возникала опасная ситуация: новый садовод полагает, что он собственник, но им не является. Хуже всего, если предыдущий садовод или председатель СНТ уже умерли и не могут подтвердить ту сделку.
Где искать постановление
Оригиналы постановлений обычно хранились в администрации района. Копии — у председателя СНТ.
В середине нулевых все архивы по Московской области были объединены в один, так что теперь документ можно запросить там. Но часть архива была утеряна.
Если найти постановление в архиве не удалось, придётся обращаться в суд и доказывать свои права на участок. Держателю садовой книжки может помочь статья 234 Гражданского кодекса РФ о приобретательной давности.
Суд может признать человека собственником дачного участка при соблюдении этих условий:
- если он уплачивает членские взносы и оплачивает ЖКУ 15 лет и более;
- если он открыто 15 лет и более пользуется участком и это готовы подтвердить свидетели;
- если он пытался оформить участок, платить налоги и предпринимал другие шаги по легализации;
- если за все эти годы никто не пытался оспорить использование этого участка.
в частный дом
Какие есть льготы, с чего начать и сколько ждать «синий цветок»
ЧитатьЧто делать, если на руках только садовая книжка
Бывает, люди не помнят, оформляли они право собственности или нет, а на руках у них только садовая книжка.
В этом случае порядок действий такой:
1. Поискать участок на публичной кадастровой карте. Надо понять, было сделано межевание или нет. Если да, у участка есть чётко прописанные границы в формате цифрового кода — например, такого: 50:0000000:004. Имейте в виду: участок может быть оформлен в собственность, но при этом межевание не выполнено. А может быть и наоборот: межевание провели, а приватизацию — нет.
2. Если участок найти не получается, надо обратиться к кадастровому инженеру. Он приедет с инструментами и определит точные координаты — это поможет найти участок на карте и получить сведения о нём (в том числе — находится ли участок в собственности) в Росреестре, Правилах землепользования и застройки или в Генплане.
3. Если собственник есть, то сделка возможна даже без межевания — по состоянию на конец 2024 года. Но эту возможность могут запретить — разговоры об этом ведутся уже давно.
4. Участок в собственность не оформлен? Это надо исправить.
Вот план действий:
— Пригласить кадастрового инженера, который сформирует межевой план. Это пригодится в любом случае, несмотря на то что пока можно оформить участок и без межевания.
— Обратиться к председателю за копией постановления и приложения со списком членов СНТ. Нелишне будет получить от председателя справку-подтверждение о том, что условный Иван Иванович Иванов является членом СНТ и владеет участком № 15 с такого-то года.
— Если у председателя этих документов нет или уже нет и самого председателя, следует обратиться в архив местной администрации, а если там информации не будет, то — в суд.
— Представить в Росреестр через МФЦ нотариально заверенную копию полученных постановления и приложения (подойдут и оригиналы-дубликаты).
— Зарегистрировать право собственности по дачной амнистии.
— Получить выписку из ЕГРН, в которой указаны собственники участка. Если сделка касается дома с участком, необходимо получить две выписки: и на дом, и на участок. Кадастровый инженер должен сделать и кадастровый план дома, если дом не оформлен в собственность.
