Прежде чем брать на себя такие объемные финансовые обязательства, как ипотечный кредит, надо, во-первых, как следует все подсчитать, во-вторых, узнать, кто предлагает самые выгодные условия, а в-третьих, проверить, нельзя ли сделать их еще более выгодными. Рассказываем о способах, которые помогут уменьшить процентную ставку по ипотеке еще до того, как вы ее взяли.
Льготная ипотека: работаем по-крупному
Ставки по субсидируемым государственным программам могут быть в три и более раза ниже ставок рыночной ипотеки. Например, арктическую и дальневосточную ипотеку выдают под 2%, сельскую — под 3%, а семейную — под 6%. Правда, в этих программах много условий и ограничений, которые надо соблюдать. Например, сумма кредита ограничена, у заемщика должны быть несовершеннолетние дети или жилье можно купить только на определенных территориях. Но игра все равно стоит свеч: взять кредит под 6 и под 18% — это, как говорится, две большие разницы.
Если ни под одну льготную программу вы не попадаете, стоит изучить предложения банков и посмотреть, кто обещает максимально выгодную ставку. В сети много агрегаторов, которые предоставят информацию от разных кредитных организаций по заданным параметрам, сведя ее в удобную таблицу.
Отдельного упоминания заслуживает льготная ипотека под 8%. Несмотря на то, что процентная ставка здесь выше, чем в других программах с господдержкой, это один из наиболее привлекательных вариантов жилищного кредита.
Требования к заемщикам в этой программе гораздо мягче, чем в других: решение банка не зависит ни от количества или возраста детей, ни от географии проживания, ни от профессии.
Единственный минус — скорое завершение кредитования. Взять льготную ипотеку под 8% после 1 июля 2024 года не получится. Некоторые банки уже исчерпали выделенные им лимиты, однако в ряде организаций оформить кредит все еще можно.
Спецпредложения от застройщиков
Если говорить про новостройки, то девелоперы часто предлагают специальные условия тем, кто готов взять кредит в банке-партнере. Это может быть как уменьшение ставки на 1–3 процентных пункта на весь срок кредита, так и более существенное снижение (вплоть до ставки 0,1%) на ограниченный отрезок времени, — например, до сдачи дома или на первые два года выплаты ипотеки.
Поэтому, если вы еще не до конца определились с объектом, промониторьте спецпредложения на все подходящие варианты. Бонусом можно найти еще какие-то приятности, типа кухни в подарок или возможности трейд-ин.
Обратной стороной таких привлекательных условий может быть завышение стоимости квартиры.
Например, у некоторых крупных застройщиков на сайте можно увидеть сразу две цены на объект. Первая, более низкая, действует, если вы покупаете квартиру за наличный расчет или в ипотеку на стандартных условиях. Вторая — если вы оформляете кредит по спецпредложению.
В итоге может получиться, что ставка ниже, а цена квартиры — выше. Впрочем, такие условия тоже могут быть выгодными: например, если для вас более важен низкий ежемесячный платеж.
Статус заемщика: вы зарплатный?
Некоторым клиентам банк может снизить ставку просто потому, что они относятся к определенной категории. В частности, зарплатные клиенты почти всегда могут рассчитывать на уменьшение ставки на 0,2–0,5%, если обратятся за ипотекой в свой банк.
Зарплатный клиент — это не просто заемщик, получающий зарплату на карту банка-кредитора, а сотрудник компании, заключившей с банком договор на зарплатный проект. В этом случае финансовая организация точно знает, каков доход клиента и как обстоят дела у его работодателя, поэтому подтверждает снижение рисков корректировкой ставки.
Также банки обычно лояльны к заемщикам, работающим в бюджетной сфере (имеющим официальный статус «госслужащий»), или проходящим службу по контракту. Они тоже могут рассчитывать на снижение ставки и обычно в том же размере, как и зарплатные клиенты.
Больше первый взнос — ниже процент
Если клиент готов внести крупную сумму в качестве первоначального взноса, банк вполне может понизить процентную ставку, так как риск потерять свои деньги для него значительно снижается.
До середины 2023 года первоначальный взнос от 20% уже считался хорошим, но в свете роста ключевой ставки и ужесточения условий кредитования теперь и 30% не гарантирует снижение.
Правило действует и в другую сторону: небольшой первый первоначальный взнос дает надбавку в 0,5 и более процента к базовой ставке.
Оформляем страхование
При покупке недвижимости в ипотеку заемщик обязан застраховать объект от порчи и полного уничтожения из-за аварий, пожаров и стихийных бедствий (страхование конструктива).
Остальные виды страхования — титульное, от временной потери трудоспособности, от инвалидности и смерти заемщика — оформляются по желанию, но именно они влияют на размер ставки. Отказ от приобретения, например, личной страховки приводит к тому, что банк сразу повышает ставку на 1–3 процентных пункта, а согласие ее оформить, наоборот, снижает ставку примерно на такой же размер.
Важно. С 2023 года у заемщиков появилась возможность сэкономить на стоимости полиса. Ранее его можно было оформить только у страховщиков, включенных в рекомендованный список банка-кредитора, но с 1 сентября 2023-го застраховать недвижимость, жизнь и здоровье для ипотеки можно в любой страховой компании, имеющей кредитный рейтинг уровня А− и выше (постановление правительства РФ № 39 от 18.01.2023).
Как правило, стоимость полисов у компаний из списка банка плюс-минус одинакова, но сторонняя организация не платит банку комиссионные и не обязана держать установленную им тарифную планку. Поэтому «сторонний» полис может стоить процентов на 20–25% дешевле. Кроме того, новым клиентам часто дают дополнительную скидку. С учетом того, что страховать ипотеку придется до ее выплаты, стоит потратить время и поискать выгодный вариант. А через год страховую можно будет поменять еще раз, если она решит поднять цены.
Регистрируем сделку онлайн
Банки активно продвигают сервис электронной регистрации сделок и дают за его использование около 0,3% скидки. Услуга платная (8–20 тыс. рублей в зависимости от банка и региона), но при крупной сумме и долгом сроке ипотеки эта трата окупится многократно.
Кроме того, онлайн-регистрация экономит время, а сделки проходят комфортнее: все документы дистанционно подписываются в банке, и ходить к нотариусу, в Росреестр или МФЦ не надо.
Платные программы от банков
У некоторых банков есть программы, позволяющие клиенту снизить ставку на весь срок кредитования при оплате разовой комиссии. Размер комиссии привязан к проценту от суммы кредита. Например, снижаете на 1% — платите 3% от суммы кредита. То есть берете 2 млн и хотите снизить ставку с 15 до 14% — заплатите один раз комиссию 60 тыс. рублей.
Если вы берете ипотеку на длительный срок и не планируете досрочное погашение, «купить» ставку будет выгодно.
Что еще может повлиять на ставку
1. Кредитная история
От ее качества зависит, во-первых, дадут ли вам кредит, а во-вторых, на каких условиях его одобрят.
Если кредитная история хорошая, ипотеку одобрят на стандартных условиях, и заемщик еще сможет повыбирать, где они более выгодные. Если история плохая — например, клиент допускал просрочки при погашении предыдущего кредита, то лучше искать банк, рассматривающий заемщиков индивидуально. Крупные кредиторы такого клиента, скорее всего, завернут еще на этапе подачи заявки, а небольшой банк, возможно, выдаст ему кредит, но вполне может поднять ставку на несколько пунктов от стандартных условий.
2. Тип недвижимости
Ставка зависит и от того, какой объект вы хотите купить: новостройку, «вторичку» или загородный дом. На квартиры ставки традиционно ниже, так как они считаются более ликвидным объектом, который в случае необходимости банк легко продаст.
При этом ставка на новостройки ниже, чем на вторичное жилье, но при условии покупки напрямую у застройщика. Это объясняется тем, что девелоперы и банки заинтересованы в сотрудничестве. Первые так продадут больше квартир, вторые — привлекут больше заемщиков. Однако для покупателя тут есть нюанс: свои финансовые потери застройщик компенсирует за счет стоимости жилья.
3. Как подтверждаете доход
Официально подтвержденный доход поможет удержать ставку на базовом уровне. Но если клиент не может представить справку 2-НДФЛ, а приносит справку по форме банка или выписку по счету, то ставку ему вполне могут увеличить на 0,5–3%, а в самом плохом случае — отказать в одобрении ипотеки.
4. Наличие созаемщика или поручителя
Это, как правило, дает возможность избежать надбавки к стандартным условиям. Например, если супруга откажется стать созаемщиком по кредиту, ставку поднимут на 0,5–1,5%.
Посчитаем
Для более наглядной иллюстрации сделаем примерный расчет. Для простоты примем, что покупается вторичное жилье (льготные программы не применяются), берется кредит на сумму 3 млн рублей сроком на 20 лет, ставка — 17%.
При сохранении базовых условий и без досрочных погашений ежемесячный платеж составит 44 тыс. рублей, а переплата — 7,6 млн рублей.
Снизим ставку по максимуму:
- зарплатный клиент: – 0,5%;
- оформлено личное и титульное страхование: – 2%;
- электронная регистрация: – 0,3%.
Итого: 17% – 2,8% = 14,2%
При ставке 14,2% ежемесячный платеж уменьшится до 37,7 тыс. рублей, а переплата сократиться до 6,05 млн рублей. Таким образом клиент за все время выплаты кредита сэкономит 1,55 млн рублей, а ежемесячная экономия составит 6,3 тыс. рублей.
Используя опции, позволяющие снизить ставку, заемщик может сэкономить значительную сумму денег. Поэтому прежде чем оформлять ипотеку, проанализируйте предложения банков и выберите то, которое (при прочих равных условиях) дает клиенту наиболее широкие возможности для снижения процентной ставки.
