В последнее десятилетие на рынке недвижимости Санкт-Петербурга ежегодно появлялось 3 млн кв. м нового жилья, 90% которого приходилось на классы «эконом» и «комфорт». Такие большие объемы были продиктованы градостроительным планом, который должен был обеспечить базовую потребность населения в жилье. В результате сформировался переизбыток неликвидных морально устаревших, хотя и новых, квартир. Найти сегодня качественное жилье — довольно непростая задача.
Дефицит качества
На любом рынке рано или поздно наступает стадия определенного насыщения. Рынок недвижимости Санкт-Петербурга не исключение. После целого десятилетия ударного строительства он естественным образом наполнился самым разнообразным жильем. В чем выражается такое насыщение? В том, что часть квартир не продается и лежит мертвым грузом в портфеле застройщиков.
На других товарных рынках такая проблема решается просто — с помощью распродаж. Скидки позволяют избавиться от вещей, которые залежались на полках и не нашли спроса в активной фазе реализации продукта. В такой ситуации компании перестают производить устаревшие модели, а то, что не продано, — отправляют на распродажу или в утиль.
Подобный подход на рынке недвижимости невозможен. Нельзя сломать непроданную часть дома, продать ниже себестоимости тоже нельзя, так как девелопмент подразумевает более сложную модель финансирования, сопряженную с достаточно длинным циклом производства. Поскольку в остатке находится неликвидное и уже готовое предложение, оно не заинтересует тех, чьи базовые потребности в жилье удовлетворены.
Именно поэтому некоторые девелоперы все чаще говорят о том, что рынок насыщен и квартиры не находят покупателя. Но если разобраться, то окажется, что в действительности не хватает не спроса, а наоборот — существует дефицит качественного предложения. Мало объектов с продуманными планировками, безопасной территорией и благоустроенным двором, интересной архитектурой, насыщенной коммерческой инфраструктурой и достойным окружением.
Выход таких проектов на рынок — всегда долгожданное событие. И квартиры в них реализуются хорошо и при довольно больших бюджетах.
Этот тезис наглядно демонстрирует реализация проекта «Малоохтинский, 68» в Санкт-Петербурге от девелопера LEGENDA. Несмотря на изначально высокий уровень цен, на старте бронирования спрос значительно превышал предложение. В результате средние цены в первые несколько дней выросли на 30%. При этом основной объем сделок пришелся на семейных покупателей, которые выбрали этот комплекс для собственного проживания и ждали начала продаж несколько месяцев, в течение которых проект анонсировался на рынке.
Квартира как ценность
Что делать покупателю в условиях насыщенного рынка? Подобно тому, как опытный геолог ищет золотоносные месторождения, тщательно исследуя текстуру, цвет и состав горных пород, так же происходит и поиск современной квартиры. Особенно если она выбирается для себя. Необходимо оценить все важные параметры — от локации и удобства городской среды до дизайна входных групп и эргономичности планировочных решений.
Раньше покупатели открывали список престижных районов и изучали их на предмет наличия желаемых квартир. В Санкт-Петербурге к этой категории автоматически причисляли центральные и соседние с ними локации, иногда даже приравнивали к ним территории, которые еще в советские годы считались удобными для жизни — например, вблизи станций метро «Гражданский проспект», «Академическая», «Озерки», «Звездная».
Все эти представления о престижности, конечно, давно устарели. Поэтому многие популярные ранее районы стремительно переоцениваются из-за отсутствия современной городской инфраструктуры. Там физически нет места, чтобы построить торговые центры, уютные рестораны, создать места для семейного отдыха. Транспортная доступность не отвечает актуальным требованиям: длина кварталов достигает полукилометра, а между остановками — пустота.
Какие точки в городе считаются привлекательными сегодня?
Ксения Садкова,заместитель директора по маркетингу и рекламе компании LEGENDA:
— Сейчас формируется новое понимание комфортной городской среды. К ней относят те самодостаточные территории, которые представляют весь перечень удобств, необходимых человеку. Коммерческие площади с хорошими арендаторами на первом этаже дома, интересные с точки зрения функции и эстетики места для развлечений и отдыха, разнообразный выбор образовательных и спортивных центров. Такие локации сейчас развиваются благодаря редевелопменту бывших промышленных территорий — так называемого серого пояса Санкт-Петербурга.
Яркий пример редевелопмента — преображение локации вдоль проспекта Медиков на северо-востоке Петроградского острова. Сегодня эта территория напоминает уютные европейские кварталы, притягивает платежеспособную аудиторию и, следовательно, бизнес. Похожим образом развивается локация метро «Фрунзенская», совершенно новая среда появляется в районе Черной речки.
Такой разный выбор
Часто бывает так, что в одной и той же локации реализуются разные по уровню жилые комплексы. Конечно, премиум-класс вряд ли появится по соседству с классом «комфорт». Но даже между домами, которые позиционируются в одном сегменте, существуют отличия. Это происходит потому, что девелоперы по-разному понимают эти стандарты.
Из-за резкого роста цен, который произошел за последний год, это сегментирование вовсе потеряло всякий смысл. Средний доступный «комфорт» вымылся с рынка. Осталось два типа — дешевое жилье на выселках, «в полях», и жилье высоких ценовых сегментов в хороших городских локациях.
Чтобы понять, какой из проектов качественный, обратите внимание на соотношение спроса и предложения на начальном строительном цикле. Если характеристики объекта устраивают и продажи идут активно, то с большой долей вероятности перед вами находится ликвидный продукт. И, вероятно, вам стоит поторопиться с покупкой, ведь самые «вкусные» квартиры с идеальными планировками и лучшими видами реализуются довольно быстро.
Несколько иначе выглядит поиск готовой, уже построенной, недвижимости. Здесь нужно внимательно оценить остаток квартир в предложении. Если дом готов и в нем большой выбор планировок, разных этажей и бюджетов, то, скорее всего, это не очень интересные проекты. Столкнувшись с таким жильем, необходимо понять, насколько адекватно оценена эта недвижимость.
Девелопмент и покупка квартиры в новом доме — достаточно непростая история с точки зрения стратегии, если покупатель хочет приобрести что-то качественное. Но это важный процесс, ведь это — инвестиции в будущую жизнь и работу. При ипотеке понадобится отдавать часть зарплаты в течение 10–15 лет, и такие серьезные обязательства лучше брать на себя, будучи уверенным в правильности выбора квартиры.
