Нет универсального рецепта — есть критерии, которые важны именно вам и вашей семье. Поэтому взвесьте все за и против, прежде чем примете решение о покупке квартиры на первичном или вторичном рынке.
По данным Циан.Журнала
Ипотека
Ставки на первичном рынке намного ниже, чем на «вторичке»: новостройку можно купить по программам с господдержкой. Ставка по льготной ипотеке — 8%, по семейной — 6%. На рынке есть спецпрограммы и с более низкими ставками — например, IT-ипотека или дальневосточная программа.
А вот средние ставки по ипотеке на вторичном рынке после повышения ключевой ставки — уже больше 16–17%. При такой разнице (от 8 п. п.) выбор очевиден — выгоднее брать ипотеку на новостройку.
Вывод: если вам нужна ипотека, стоит рассматривать жилье в новостройке.
Цена
Сегодня средняя цена 1 кв. м жилья в России, по данным Циан.Аналитики, составляет 169 тыс. рублей на первичном рынке и 143 тыс. рублей — на вторичном. Поэтому, если важна цена, в большинстве регионов выгоднее покупать готовое жилье.
На протяжении многих лет «первичка» была дешевле «вторички». Но в последние три года это правило не работает. После начала пандемии и запуска льготной ипотеки цены на новостройки полетели вверх и сначала сравнялись с ценами на вторичном рынке, а затем и обогнали их.
В последнее время СМИ пишут, что разрыв в цене «первички» и «вторички» достигает 40% и более, но аналитики Циан эти цифры не подтверждают. Хотя квартиры в новостройках и правда дороже, но не настолько. В крупнейших городах с населением более 500 тыс. человек новостройки дороже «вторички» на 13%, в городах Московской области — на 9%, в Москве — на 16%.
Есть несколько регионов, где готовое жилье дороже новостроек. Например, в Краснодарском и Ставропольском краях, в Чувашии и Марий Эл. Самая большая разница в Севастополе (19%). Поэтому, если вы выбираете жилье в этих регионах, выгоднее купить новостройку.
Вывод: в большинстве регионов России готовое жилье дешевле новостроек. Исключение — несколько регионов с более дешевой «первичкой».
Ликвидность
Сегодня цены на первичном и вторичном рынках идут вверх, но высокая ключевая ставка и ужесточение условий льготной ипотеки изменят ситуацию.
Эксперты считают, что цены на вторичном рынке ждет стагнация, если не падение: ставки по ипотеке слишком высоки. А вот цены на «первичку» продолжат расти в пределах инфляции, поскольку спрос на них пока сохраняется благодаря работе льготных ипотечных программ.
Вывод: если покупаете квартиру для скорой перепродажи, стоит выбрать вариант на первичном рынке, чтобы продать его до ввода дома.
Риски
Риск остаться без денег и без квартиры существует при покупке жилья как в новостройке, так и во «вторичке». Но эти риски вполне реально минимизировать или даже устранить.
Основной риск при покупке квартиры в новостройке — девелопер обанкротится и не достроит дом. Но с новой схемой проектного финансирования и использованием эскроу-счетов банкротство застройщика уже не угрожает покупателю потерей денег: средства будут ему возвращены в полном объеме.
Но строящаяся квартира пока оценивается только на бумаге: по факту может быть изменена планировка или некачественно выполнена отделка.
При покупке «вторички» самый большой риск связан с правом собственности продавца на объект. Тщательной проверки требует само наличие титула (права собственности), отсутствие ограничений, обременений, прав третьих лиц на отчуждаемый объект, в том числе права пользования.
Продавца просят представить выписку из ЕГРН, справки по форме № 9, 12, сведения о том, состоял ли продавец в зарегистрированном браке на момент приобретения продаваемого объекта, за счет каких средств была оплачена покупка.
Саму квартиру на вторичном рынке — от планировки и ремонта до запаха помещения — вполне реально оценить при личном осмотре: тут риски минимальны.
Вывод: поскольку риск утраты покупателем права собственности на объект, приобретенный на вторичном рынке, полностью исключить нельзя, риски дольщика оцениваются как менее значительные — при условии, что для оплаты строящегося объекта используется эскроу-счет.
Транспортная доступность
Здесь лидируют районы старой застройки и вторичное жилье. Во-первых, в таких локациях уже сформированы магистрали и дороги, во-вторых, этажность, как правило, ниже, чем в новых микрорайонах, плотность населения меньше, дороги свободнее.
Новое жилье (если речь не идет о Москве) возводится в развивающихся локациях. Нередко одновременно вокруг могут строить десятки домов — и эта нагрузка ложится на одну дорогу, когда-то проложенную для жителей села, которое было на месте выросшего за пару лет города.
Исключение — новостройки в уже сложившихся районах: точечные проекты или проекты реновации и редевелопмента.
Вывод: транспортная доступность у домов на вторичном рынке жилья лучше, чем у новостроек.
Инфраструктура
С одной стороны, инфраструктура заселенного развитого района давно сформирована и должна быть более развитой, чем инфраструктура квартала новостроек.
С другой — если в старом районе первые этажи отданы под жилье, магазинов и предприятий услуг в шаговой доступности будет не хватать. И тогда вперед выйдет новый район, где первые этажи отданы под инфраструктуру. В трех минутах ходьбы у жителей будут и магазины, и пекарни, и парикмахерские, и еще много нужных опций, которыми хочется пользоваться часто и доходить до них быстро.
Вывод: в новых районах обычно развита коммерческая инфраструктура. А вот развлекательная и культурная обычно лучше в старых районах.
Социальные объекты
Если говорить о тенденции в целом, то в развитых районах с давно построенным жильем социальных объектов больше: количество школ и поликлиник приведено к нормативу. В новых районах жилье традиционно строится раньше социальных объектов, а значит, как минимум в первые годы после заселения жителям не хватает школ, детских садов и больниц поблизости.
Вывод: если хотите школу и больницу поблизости, покупайте «вторичку».
Дворы
По благоустройству дворов однозначно выигрывают новостройки. Придомовую территорию, состоящую из одной сплошной парковки (как делали застройщики в экономклассе 10–15 лет назад), сегодня не увидеть даже в самом недорогом ЖК.
Двор без машин, детские и спортивные площадки, променады, беседки, зоны для отдыха — всё это редко удастся найти в таком разнообразии в старых районах. А в центре города рядом с жилыми домами не всегда получится найти даже детскую площадку.
Вывод: если для вас важен двор для отдыха и занятий спортом — присмотритесь к новостройкам.
Планировки
Жизнь семьи за последние десятилетия изменилась, а вместе с ней — и представления о том, какая планировка удобна и эргономична. Узкие длинные коридоры, съедающие полезную площадь, как и маленькие нефункциональные кухни или балконы-кладовки, ушли в прошлое. Современная планировка — это еврогостиная с кухонной зоной, небольшие спальни, обязательная просторная кладовая и балкон для отдыха.
На вторичном рынке этим требованиям соответствует либо построенный в последние 10 лет дом, либо более старая квартира с перепланировкой. Выбор и того и другого на рынке невелик, да и законность проведенной перепланировки лучше проверить.
В строящихся домах не встретить 5-метровую кухню или череду смежных комнат. Планировки в новостройках гораздо более удобные, чем в старом жилье.
Вывод: квартиру с современной планировкой проще найти на первичном рынке.
Сроки заселения
Бывает, что скорость переезда — критерий номер один. И тогда, конечно, надо рассматривать вторичный рынок жилья. На оформление сделки и переезд уйдет не больше месяца. А вот сдача новостройки иногда затягивается на годы.
Вывод: во «вторичку» можно въехать сразу после покупки, а вот новоселья в новостройке, скорее всего, придется ждать.
Ремонт
Чаще всего этот пункт оказывается в плюсе у новостроек, которые сдаются с ремонтом от застройщика, и у «вторички». Но в случае если купленная квартира в новостройке сдается в черновой отделке или квартира на вторичном рынке продается в убитом состоянии, понадобится изрядная сумма на то, чтобы привести жилье в порядок.
Вывод: выбирая квартиру, надо учитывать будущие затраты на ремонт. Вторичное жилье не требует немедленного ремонта. При покупке новостройки обращайте внимание на квартиры с отделкой от застройщика: это позволит избежать больших дополнительных вложений сразу после покупки квартиры.
Резюме
И у готового жилья, и у новостройки есть свои плюсы и минусы. Какие из них перевешивают — решать покупателю.
Если вам важны хорошая транспортная доступность, выбор детских садов и школ в 10 минутах ходьбы и нет времени ждать — отдайте предпочтение вторичному рынку.
Если в приоритете доступная ипотека, удобная планировка, большой двор с игровыми и спортивными площадками и меньшие риски сделки, оптимальным выбором станет новостройка.
Редакция благодарит за помощь ведущего аналитика Циан Викторию Кирюхину, юристов адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» и управляющего директора компании «Метриум» Руслана Сырцова.
