Офис закрыт. Арендаторы съехали?
По данным консалтинговой компании Commonwealth Partnership, сегодня международные компании занимают 50% офисных площадей класса А и 10% — класса B. Точно спрогнозировать, какая доля компаний уйдет с рынка и какой объем площадей освободится, сейчас невозможно, считает Наталья Никитина, международный партнер, руководитель департамента офисной недвижимости Commonwealth Partnership.
Практически все западные компании арендуют большие офисные площади по долгосрочным нерасторжимым договорам, из которых нельзя выйти в один день, отмечает Дмитрий Жидков, партнер ricci | офисы.
«В ряде случаев в качестве штрафных санкций арендатор должен заплатить аренду за весь оставшийся период, — подчеркивает эксперт. — Выход из нерасторжимого договора — это целый процесс переговоров, который в зависимости от прописанных условий может длиться полгода и даже дольше».
1. Досрочное расторжение и штрафные санкции, если они были прописаны в договоре.
2. Соглашение сторон, по которому собственник и арендатор договариваются о взаимовыгодном финансовом решении.
В этом случае речь идет о некоем размере платежа, который позволит арендатору досрочно выйти из договора, уточняет Наталья Никитина. На эту сумму влияет много факторов: стоимость аренды, срок, который остался до окончания действия договора, и т. д.
3. Санкционный пункт. У некоторых компаний в договорах содержится условие о том, что в случае возникновения санкционных рисков арендатор вправе расторгнуть договор в течение определенного времени.
Расходы на аренду офиса чаще всего составляют незначительную долю в общей структуре расходов компании, напоминает Константин Меркель, операционный директор IPG.Estate.
Хотите знать всё о коммерческой недвижимости? Экономьте время с CRE.Space — информационно-аналитической платформой для профессионалов, которая содержит самую большую базу объектов коммерческой недвижимости с контактами собственников и управляющих компаний, а также информацию о вакантных площадях в каждом из указанных объектов.
Иностранные игроки, которые действительно намерены покинуть Россию, в первую очередь должны обеспечить все условия для прекращения своего присутствия на территории РФ. В том числе решить налоговые и юридические вопросы с государственными органами, исключив все риски, разобраться с кадровыми вопросами, а также закрыть кредитные, лизинговые и прочие обязательства, связанные с контрагентами и партнерами, которые находятся под юрисдикцией РФ.
А вот вопрос аренды компании оставляют на более поздний период. Поэтому пока мы не видим громких процессов «развода» арендаторов — западных компаний с российскими арендодателями.
Пока рано говорить о каких-то серьезных изменениях, так как арендаторы офисных помещений связаны договорными обязательствами, соглашается Кирилл Бабиченко, директор, руководитель отдела услуг собственникам департамента офисной недвижимости CBRE. Тот факт, что некоторые крупные международные компании уже заявили о своем уходе с российского рынка, не означает одномоментного закрытия офисов.
К тому же большинство компаний намерено продолжать операционную деятельность в качестве независимых юридических лиц.
Торговые центры: удержаться на плаву
Будем честны: западные ритейлеры не хотят уходить с российского рынка. Скорее наоборот — им очень хочется остаться. Именно поэтому большинство брендов объявляет не о закрытии магазинов, а лишь о приостановке работы, рассказывает Ольга Шарыгина, вице-президент Becar Asset Management.
президент Российского совета торговых центров
Но основная нагрузка по договорам аренды ложится скорее на небольших арендаторов, которые вынуждены закрывать свой бизнес, расторгать договоры аренды и действительно выплачивать штрафы, полагает Ольга Шарыгина.
Работа со штрафами всегда ведется в индивидуальном порядке. Арендаторы пытаются найти аргументы для форс-мажора, иностранные компании ссылаются на политику своего государства. Компромисс возможен, но не всегда достижим, комментирует эксперт. По ее словам, торговые центры сейчас находятся в таких условиях, что выплата штрафов — один из способов продержаться еще какое-то время на плаву.
Так как сложившаяся ситуация нестандартна, стороны будут договариваться об условиях расторжения договора. При этом большинство компаний, которые вынуждены закрыть магазины, ведут переговоры с арендодателями о платежах на период закрытия, но само расторжение пока не обсуждается, говорит Надежда Цветкова, директор, руководитель направления аренды торговых помещений CBRE.
Если речь идет об арендаторах небольших форматов, то у них может и не быть права досрочного отказа от договора. В таких ситуациях стороны будут вынуждены договариваться, полагает эксперт.
У крупных игроков с западных рынков в договоре почти всегда предусмотрена возможность одностороннего отказа от продолжения арендных отношений с уведомлением (в среднем за шесть месяцев до отказа) и выплатой арендной платы за весь период пользования и срок до расторжения, чаще всего с потерей обеспечительного платежа, отмечает Ольга Антонова, партнер, руководитель департамента торговой недвижимости Commonwealth Partnership.
По ее мнению, в отдельных ситуациях у крупнейших игроков fashion-ритейла были заранее предусмотрены сценарии выхода из договора аренды при наступлении санкционных событий, рисков — это самый реалистичный сценарий.
Форс-мажор и длительные переговоры
Сейчас в ритейле нестандартная ситуация: 95% зарубежных брендов сидят на проценте с оборота без фиксированной части, комментирует Евгений Кузьмин, генеральный директор ricci | BlackStone.
«В случае полной остановки деятельности арендатор может прервать договор, но опять же с крупными брендами чаще всего заключены долгосрочные договоры, выход из которых подразумевает штрафные санкции», — указывает он.
Эксперт уверен: арендаторы будут вести длительные переговоры с арендодателем, чтобы найти наиболее приемлемые для обеих сторон условия досрочного выхода из договора аренды.
В любом договоре аренды есть такая статья, как форс-мажор. С юридической точки зрения нынешнюю ситуацию стоит расценивать как раз как непредвиденную и непреодолимую, а далее следует разбираться с каждым договором, — так думает Валерий Виноградов, президент ГК «Авентин».
«Мне представляется, что большинство компаний выйдет без значительных убытков для себя, — предполагает он. — Договоры, выход из которых предусматривает значительные пени и выход из которых нельзя будет рассматривать как форс-мажор, единичны».
При спорах между арендатором и собственником многое зависит от того, как составлен договор, насколько жесткие условия расторжения в нем прописаны, поясняют в юридической службе «Адвекс. Недвижимость». Расторжение договора по требованию одной из сторон допустимо как в судебном порядке, так и путем одностороннего внесудебного отказа стороны от исполнения договора.
В любом случае при расторжении договоров аренды страдают обе стороны. Поэтому мы увидим и большое количество вакантных площадей в торговых объектах, и снижение потока посетителей, и безработных, потерявших место из-за закрытия магазинов, и торговые центры, отошедшие банкам в качестве залоговых активов, резюмирует Ольга Шарыгина.
